Bontás Pécsett – lejtős telkeken, bányavárosi örökséggel

Pécs a Mecsek déli lejtőjén ül, és a város szinte teljes területe lejt: a Havihegy, a Tettye és a Donátus felőli részeken a szintkülönbség utcánként több métert is elér, míg dél felé, Kertváros és a Megyeri út irányában fokozatosan kifut a síkabb részekre. Az épületállomány ehhez a domborzathoz igazodik. A hegy felőli oldalon a házak jellemzően rézsűbe vagy támfalra ülnek, féloldalasan alápincézve, kőből rakott lábazattal, mögöttük gyakran a hegyoldalba vájt tárolóüreggel vagy pincével. Ezt bontáskor nem lehet figyelmen kívül hagyni: a felmenő szerkezet elvitele után a mögötte lévő földtömeg megtámasztás nélkül marad.

A történeti belváros a Széchenyi tér, a Király utca és a Ferencesek utcája környékén zártsorú, tömör téglás beépítésű, boltozott pincékkel és boltozatos földszinti helyiségekkel. Itt a talaj alatt más is van: a város ókeresztény temetőjének sírkamrái világörökségi helyszínek, a belvárosi tömbök alatt pedig évszázados pincerendszerek és a Tettye felől érkező mésztufára települt üregek húzódnak. A földmunkát és az alapkiszedést itt ezért sosem kezeljük rutinfeladatként.

Bányászkolóniák, panel, gyárterületek

Pécs huszadik századi arcát a szén- és uránbányászat rajzolta meg. Pécsbánya, Vasas, Somogy és István-akna környékén bányászkolóniák maradtak fenn: földszintes vagy egyemeletes, ikres beépítésű, tömör téglás lakóházak, hozzájuk ólak, fáskamrák, közös mosókonyhák és betonozott udvarok. Meszesen az erőmű és a bányászati kiszolgálólétesítmények, Gyárvárosban a Zsolnay-gyár és a hozzá kapcsolódó ipari épületegyüttes, a Zsolnay Vilmos utca menti volt üzemi telkek adják a barnamezős állományt: acélvázas és előregyártott vasbeton csarnokok, salakblokk kitöltő falak, azbesztcement hullámpala fedés, vastag ipari padlólemez.

A hatvanas évektől Uránváros és Kertváros paneles lakótelepei épültek meg, a bányászvárosi lakásigény kielégítésére; ezekben ma a felújítás előtti belső bontás a jellemző munka. Közöttük és mellettük ott a kertvárosias, kockaházas beépítés – Patacs, Rácváros, Málom, Hird és Somogy régi utcasorai –, ahol vegyes falazatú, részben vályogos családi házak, nyárikonyhák, betongarázsok kerülnek sorra. Egyetlen városon belül tehát négyféle szerkezet fordul elő, és mind a négy másképp viselkedik a bontókalapács alatt. Ehhez jön, hogy a löszös, helyenként mésztufás altalaj a hegy felőli részeken másképp viselkedik, mint a déli, síkabb övezeté – ez az alapkiszedésnél és a visszatöltésnél egyaránt számít.

A pécsi megrendelések nagy része három helyzetből fakad: valaki lejtős telken lévő régi házat vált ki új építésre, valaki panellakást vagy belvárosi üzlethelyiséget újít fel, vagy egy volt ipari, bányászati telephelyről kell eltakarítani a használaton kívüli épületeket. A negyedik, kisebb csoport a hegyoldali pincék és présházak, illetve a hozzájuk tartozó támfalak ügye.

Ami a gyakorlatban visszatér:

• Régi családi ház teljes elbontása lejtős telken Patacson, Rácvárosban, Donátus vagy a Makár-hegy környékén, támfallal és pincefeljáróval együtt.
• Uránvárosi és kertvárosi panellakás belső bontása: válaszfal, burkolat, beépített bútor, régi gépészet, villamos hálózat.
• Bányászkolóniai lakóház vagy annak hátsó traktusa elbontása Vasason, Somogyban, Pécsbányán, közös tűzfal mellett.
• Gyárvárosi és meszesi üzemcsarnok, raktár, műhely visszabontása szelektív acél- és fémkiszedéssel.
• Belvárosi üzlethelyiség vagy lakás kicsupaszítása boltozott pince fölött, a Király utca és a Ferencesek utcája környékén.
• Betongarázs, nyárikonyha, ól, fészer, betonozott udvar és kerítéslábazat eltávolítása bővítés előtt.
• Támfal, kerti lépcső, meredek beton bejáró bontása vagy visszabontása a hegyoldali telkeken.
• Ipari betonpadló, gépalap, akna és rámpa feltörése barnamezős telephelyen.

Amit érdemes az elején tisztázni: az azbeszttartalmú hullámpala leszedése és elhelyezése külön jogosultsághoz kötött feladat, ezt nem a szokásos bontási módon végezzük, és külön tételként jelenik meg. Ugyanígy elkülönül a volt ipari padlóbevonatok és a kátrányos szigetelések kezelése. Pécsett emellett gyakori, hogy a munka terjedelmét nem az épület, hanem a telek adja: egy hegyoldali portán a támfalak, a kerti lépcsősorok és a betonozott teraszok együtt több munkát jelentenek, mint a lakóház maga. Ha az épület évek óta üresen áll, a felgyűlt lom elszállítása szintén önálló feladat, és külön soron jelenik meg. Ezért kérünk mindig helyszíni bejárást fényképes ajánlatkérés helyett – a lejtés és a bejáró teherbírása fotón egyszerűen nem látszik.

A pécsi bontás legnagyobb műszaki kérdése rendszerint nem az, hogyan dől le a fal, hanem az, hogyan jut fel a gép. A Tettye, a Havihegy, a Donátus és a Makár környéki utcák keskenyek, kanyargósak és meredekek, sok helyen egyirányúak, a kapubehajtók pedig szűkek. A telkek gyakran több szintre osztottak, támfalakkal elválasztva, és a bejáró maga is lejt. Ilyen helyszínen rövidebb gémű, kisebb géppel dolgozunk, és a szállítás útvonalát előre végigjárjuk.

A lejtés a bontás sorrendjét is befolyásolja. Ha az épület a hegy felőli oldalon a rézsűnek támaszkodik, a szerkezet elvitele után a földtömeg megtámasztás nélkül marad, ezért a bontással párhuzamosan kell gondoskodni a rézsű biztosításáról vagy a visszatöltésről. A támfalakat sosem bontjuk el egyben: szakaszosan, a mögöttes terep állapotának folyamatos ellenőrzésével haladunk. Tartós esőzés után a lejtős telken a földmunkát nem érdemes erőltetni, mert az átázott rézsű megcsúszhat.

Belváros, lakótelep, barnamező: három külön világ

A belvárosban a szűkösség és a szomszédság a korlát. A zártsorú beépítésnél a szomszéd fala közös vagy a telekhatárra épült, a homlokzat a járdára néz, a belső udvarra pedig csak kapualjon át lehet bejutni. Itt a bontás túlnyomórészt kézi és kisgépes, a törmelék kihordása pedig önálló feladat. A boltozatok viselkedése ráadásul nem mindig felel meg a rendelkezésre álló terveknek, ezért a födémek visszabontásánál lépésenként haladunk.

Uránvárosban és Kertvárosban a bontás lakáson belül, működő házban zajlik: panelszerkezetben a falak nagy része teherhordó elem, ezért statikai állásfoglalás nélkül szerkezeti falhoz nem nyúlunk, a napi haladást pedig a lift terhelhetősége és a házirendben szabott munkaidő szabja meg. A gyárvárosi és meszesi barnamezős telephelyeken ezzel szemben a gépi bontás az ésszerű megoldás: nagy tömegű vasbeton és acélszerkezet, tág mozgástér, a Zsolnay Vilmos utca és a Megyeri út felőli jó megközelítés. Ott a kérdés inkább az, mi van a padló alatt – gépalap, akna, régi bányászati műtárgy. Hogy az Ön helyszínén mi a helyes arány kézi és gépi munka között, azt a bejáráson mondjuk meg.

A szelektív bontás Pécsett részben logisztikai kérdés: a hegyoldali helyszínekről nem lehet nagy rakományt egyszerre lehozni, ezért fontosabb, mint máshol, hogy ne kelljen kétszer ugyanazt az anyagot mozgatni. Ebből következik a sorrend: először a fém, a fa nyílászáró és fedélszék, a burkolatok és a gépészet kerülnek ki, csak utána dől a falazat. Így a frakciók nem keverednek össze, és minden konténer egyfajta anyaggal telik meg.

A jellemzően elkülönített frakciók: tiszta beton és vasbeton, tömör tégla és cserép, kőanyag a lábazatokból és támfalakból, acél- és színesfém-szerkezet, fa, üveg, gipszkarton, vegyes építési hulladék, valamint veszélyes kategóriaként az azbesztcement pala, a kátrányos lemez és az olajos szennyeződésű ipari padlóréteg. A bányavárosi és gyárvárosi épületeknél emellett előfordul samott, tűzálló bélés és salakos feltöltés is; ezek külön kezelendők, mert a tiszta betontörmelék közé keverve az egész rakomány besorolását rontják.

Mi maradhat helyben, és mi nem

A lejtős telkeken a tört beton és tégla sokszor jól hasznosul a helyszínen: a bontás után visszamaradó üregek feltöltésére, a rézsű megtámasztására szolgáló réteg alá, vagy a meredek bejáró útalapjának javítására. Ha a megrendelő így kéri és a helyi előírások megengedik, ezzel a lehozandó mennyiség érdemben csökken – ami a keskeny hegyi utcáknál nemcsak költség-, hanem időmegtakarítás is. Nem maradhat viszont a telken a pala, a kátrányos anyag, a fémhulladék, a samott, a salak és minden szennyezettségre gyanús réteg.

Az elszállított anyagot engedéllyel működő átvevőhelyre visszük. Pécsett a hulladékudvari rendszert és a térségi hulladékkezelő telephelyeket a Dél-Kom Nonprofit Kft. üzemelteti, a városi konténeres szállítás pedig a Biokom feladatkörébe tartozik; a bontási törmelék befogadási irányát mindig az anyagfajta és a helyszín együtt dönti el, és ezt az ajánlatban jelezzük. A tiszta beton- és téglatörmelék törés után útalapba, feltöltésbe visszaépíthető, a fém pedig teljes egészében visszaforgatható. Minden leadásról szállítólevél és átvételi igazolás készül, ezeket a munka végén átadjuk. Ha a frakciókról vagy a konténerek helyéről kérdése van, hívjon a 06 20 8086764 számon.

Pécsett az engedélyeztetés kérdése többször merül fel élesen, mint egy hasonló méretű városban, mert a történeti belváros és környezete sűrűn védett. A bontás engedélyezésének kereteit a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet adja: bontási engedély jellemzően műemléket érintő munkánál, helyi építészeti védelem alatt álló építménynél, illetve zártsorú vagy ikres beépítésnél kell, ahol a fal vagy az alapozás a szomszédossal határos. A belvárosi tömbökben, a Király utca és a Ferencesek utcája környékén, valamint a bányászkolóniák ikres házsorainál ez a helyzet a tipikus.

Külön szempont az ókeresztény temető sírkamráinak világörökségi helyszíne és a köré vont védett terület: a Székesegyház, a Szent István tér és a Dóm környéki tömbökben a földmunka régészeti érintettséget hozhat, és ez az alapkiszedés ütemezését is befolyásolja. A Tettye környéki mésztufás területen, valamint a belváros alatti pincerendszerek fölött a földmunka szintén előzetes tisztázást igényel. Ezeket nem hatósági ügyintézőként intézzük, de a bejáráson megmondjuk, mit érdemes az önkormányzatnál, az örökségvédelemnél vagy az építésügyi hatóságnál tisztázni, még mielőtt gépet küldenénk ki.

Mit kell a városnál és a társasházban rendezni

Ha a bontás nem engedélyköteles, akkor is lehet településképi bejelentési kötelezettség, különösen ott, ahol az utcakép megváltozik. A gépbeálláshoz, a konténer kihelyezéséhez, a járda vagy egy parkolósáv elfoglalásához közterület-használati hozzájárulás kell; a szűk, egyirányú hegyi utcákban ez rendszeresen az ütemezés kritikus pontja, mert a konténer helye a forgalmat is érinti. Uránvárosi vagy kertvárosi társasházban ehhez jön a közös képviselő értesítése, a hozzájárulás beszerzése, valamint a lift és a lépcsőház használatának rendje.

Az építési-bontási hulladék nyilvántartására és elszámolására a 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM együttes rendelet vonatkozik; az ehhez szükséges dokumentációt mi állítjuk össze. A közmű-leválasztást – víz, gáz, villany, csatorna, a lakótelepeken távhő – a tulajdonos rendeli meg a szolgáltatóknál, és az igazolás megléte nélkül nem kezdünk bontásba. Az engedélyezés az a pont, ahol a legtöbb idő elvész, mert a tulajdonos gyakran akkor kezdi intézni, amikor a bontás már megrendelt munka; fordítva érdemes. Ha nem világos, melyik lépés kire tartozik, írjon az iroda@gkbontas.hu címre.

Hegyoldali családi ház és támfalrendszere

A kiindulás egy Donátus, Makár-hegy vagy Havihegy környéki, több szintre osztott telken álló régi ház, alatta féloldalas pincével, körülötte kerti lépcsőkkel és több támfallal. Az ilyen munkánál az első lépés a bejáró és a rézsű megítélése, mert ez dönti el a géptípust. A bontás fentről lefelé halad: fedés, fedélszék, födém, falazat, végül az alapozás és a pince. A támfalakat szakaszosan, a mögöttes terep folyamatos ellenőrzésével bontjuk, és ahol a földtömeg megtámasztás nélkül maradna, ott a visszatöltést a bontással párhuzamosan végezzük. Amire figyelni kell: a hegyoldalba vájt tárolóüregek és pinceágak sokszor nem ott végződnek, ahol a tulajdonos gondolja, a felszíni vízelvezetés pedig a bontás után átrendeződik.

Panellakás vagy üzlethelyiség kicsupaszítása

Uránvárosban, Kertvárosban vagy egy belvárosi bérházban tipikus feladat, hogy a felújítás előtt minden bontható elem kikerül: burkolatok, álmennyezet, válaszfalak, beépített bútorok, régi gépészet és villamos hálózat. A menet: a lakás és a közlekedő útvonal letakarása, a gépészet és az elektromos hálózat lekötése, szakaszos bontás, a törmelék napi kihordása. Paneles szerkezetben statikusi vélemény nélkül szerkezeti falhoz nem nyúlunk, régi bérházban pedig a válaszfal és a teherhordó fal ránézésre nem mindig különíthető el, ezért nyílásbővítést sem végzünk szakvélemény nélkül. A lépcsőház állapotát a munka előtt fényképpel rögzítjük.

Használaton kívüli ipari vagy bányászati kiszolgálóépület

Gyárvárosban, Meszesen vagy egy vasasi, pécsbányai telephelyen jellemző, hogy egy évek óta üresen álló csarnok, műhely vagy raktár kerül sorra: acélvázas vagy előregyártott vasbeton szerkezet, hullámpala fedés, vastag ipari padló. A menet a veszélyes fedés szabályos eltávolításával kezdődik, ezt követi a hasznosítható fémszerkezet kibontása, majd a váz ellenőrzött visszadöntése és végül a padló, az alaptestek és az aknák feltörése. Amire figyelni kell: a bányászati múltú területeken a padló alatt a terveken nem szereplő műtárgyak, csatornák, régi vezetékek maradhattak vissza, ezért ezekre az ajánlatban egységáras tételt adunk, és a tényleges mennyiséget közösen mérjük fel a helyszínen.

A lépések sorrendje minden pécsi munkán azonos, csak a súlypont változik: egy hegyoldali telken a gépbeállás és a rézsűbiztosítás, a belvárosban a közterület-használat és az örökségvédelmi tisztázás, egy uránvárosi lakásban pedig a társasházi egyeztetés viszi el a legtöbb figyelmet. Minden pontnál megmondjuk, mi az Ön feladata.

1. Megkeresés. Telefonon vagy e-mailben megadja a címet, azt, mit szeretne elbontatni, és hogy van-e határidő. Visszajelzünk, hogy a feladat illik-e a vállalásainkhoz, és időpontot javasolunk a bejárásra.
2. Díjmentes helyszíni felmérés. Megnézzük a szerkezetet, a falazatot, a fedést, a lejtésviszonyokat, a támfalakat, a pincét, a szomszédos épületeket, a közműcsatlakozásokat és a behajtást. Öntől azt kérjük, hogy a pince, a padlás és a melléképületek is legyenek nyitva.
3. Írásos ajánlat. A bejárást követően egy–három munkanapon belül megküldjük, munkanemenként bontva, az egységáras tételek külön jelölésével. Kérdezzen rá bátran bármelyik sorra.
4. Szerződés és időzítés. Rögzítjük a munka terjedelmét, a kezdést, a várható időtartamot, a fizetési ütemet, és azt, ki mit intéz a hatóságnál. Ha engedély vagy örökségvédelmi egyeztetés kell, ennek átfutását itt tervezzük be.
5. Közmű-leválasztás. A víz, gáz, villany, csatorna és távhő leválasztását Ön rendeli meg a szolgáltatóknál, és Ön kapja meg az igazolásokat; a műszaki adatokat mi adjuk hozzá. Élő közmű mellett bontás nem indul.
6. Munkaterület biztosítása. Lekerítés, konténerkihelyezés, a közterület-foglalás érvényesítése, a gyalogosforgalom terelése, a rézsűk és omlásveszélyes szerkezetek megtámasztása.
7. Bontás és folyamatos válogatás. Fentről lefelé haladunk, a frakciókat menet közben elkülönítjük, a port locsolással kezeljük. Lakott házban és zártsorú utcában a napi kezdést és befejezést előre rögzítjük.
8. Elszállítás, tereprendezés, átadás. Elvisszük a hulladékot, visszatöltjük és tömörítjük az üregeket, rendezzük a terepszintet, letakarítjuk a területet, majd közösen bejárjuk. Az átadáskor kapja meg a szállítóleveleket és a hulladékkezelési igazolásokat.

Ha bontás közben olyasmi kerül elő, ami a felmérésen nem látszott – például egy befalazott pinceág, egy régi bányászati kiszolgáló műtárgy vagy a vártnál vastagabb alaptest –, megállunk, megmutatjuk, és a folytatásról előre megállapodunk. A csúszás leggyakoribb okai Pécsett az átázott rézsű, a közterület-használat elhúzódó rendezése és a késve érkező közműleválasztási igazolás.

Tételes ajánlatot adunk, mert egy összevont végösszegből nem derül ki, mi miért kerül annyiba, és más kivitelező ajánlatával sem hasonlítható össze. A tételes bontás azt is megmutatja, hol van mozgástér: például ha a tört beton egy része a telken maradhat feltöltésre, vagy ha a fémszerkezet szelektív kibontása hasznosításra kerül.

Az ajánlat rendszerint az alábbi tételeket tartalmazza:

• szerkezetenkénti bontás: fedés, fedélszék, födém, falazat, alap, betonpadló, pince;
• belső bontásnál helyiségenként a válaszfalak, burkolatok, gépészet és villamos hálózat visszabontása;
• acél- és fémszerkezet szelektív kiszedése;
• gépbeállás, géptípus, a helyszínen töltött géptartam, lejtős telken a megközelítés előkészítése;
• kézi bontás ott, ahol gép nem alkalmazható;
• konténerkihelyezés, konténercsere, a kihordás útvonalának védelme, fuvar a befogadóhelyig;
• a hulladék átvételi díja frakciónként;
• tereprendezés, tömörítés, üregek visszatöltése, a terület letakarítása.

Külön tételként szerepel, ami nem minden munkánál merül fel: az azbeszttartalmú fedés és a kátrányos szigetelés jogosultsághoz kötött eltávolítása, a támfalak bontása vagy ideiglenes megtámasztása, a rézsűbiztosítás, a talajszint alatti szerkezetek – pince, üreg, akna, gépalap – bontása, a betemetett kút vagy szikkasztó feltárása és megszüntetése, a közterület-használat díja, valamint a statikusi közreműködés. Ezekre egységárat adunk, mert a tényleges mennyiséget előre nem lehet megmondani.

Nem tartalmazza az ajánlat a hatósági eljárási költségeket, a közműszolgáltatók leszerelési díjait, a tervezői, statikai, geodéziai és régészeti szakvéleményt, a talajszennyezés kármentesítését, sem semmilyen új építési munkát. Az érvényességi időt ráírjuk, mert a fuvar- és átvételi feltételek változhatnak. Hogy pontos legyen, ezeket kérjük Öntől: az ingatlan címe és helyrajzi száma, a bontandó épületek felsorolása, az alapterület és a szintszám, a rendelkezésre álló rajzok, és annak jelzése, ha időbeli kötöttsége van. Ezeket az iroda@gkbontas.hu címre is elküldheti.

Az ütemezést Pécsett a csapadék és a helyszín fekvése alakítja leginkább. A hegyoldali telkeken – Tettye, Havihegy, Donátus, Makár, Istenkút – tartós esőzés után az átázott rézsű és a meredek, sáros bejáró miatt a földmunkát és a nehéz gép szállítását nem érdemes erőltetni; ilyenkor inkább a bontás száraz szakaszait vesszük előre. Télen a jeges emelkedő ugyanezt a kockázatot hozza. A síkabb déli városrészekben – Kertváros, Málom, a Megyeri út és a Siklósi út menti területek – ez a korlát lényegében nem jelentkezik.

Belvárosi és lakótelepi munkánál nem az időjárás, hanem az ügyintézés a szűk keresztmetszet. A közterület-használati hozzájárulás, a konténer helyének kijelölése a keskeny, egyirányú utcákban, valamint a társasházi egyeztetés miatt legalább két–három héttel a tervezett kezdés előtt érdemes jelentkezni. Barnamezős bontásnál ennél hosszabb előkészítéssel számoljon, mert ott a közműleválasztás és a telephelyi egyeztetés is időt visz. Lakáson belüli munka rövidebb határidővel is beütemezhető. Ha az épület omlásveszélyes vagy közterületről szabadon megközelíthető rom, azt azonnal jelezze.

Amit a felmérés előtt gyűjtsön össze

Nagyot segít, ha kéznél van a helyrajzi szám, az alaprajz vagy régi terv, a közműórák helye és a leválasztás állapota, valamint a tulajdonviszonyok tisztázása. Lejtős telken kérünk fényképet a bejáróról és a támfalakról, mert ebből előre látjuk, milyen gép jöhet szóba. Ha az ingatlan alatt pince vagy hegyoldali üreg van, azt mindenképpen említse meg. Társasházi munkánál a közös képviselő elérhetőségét és a házirend munkavégzésre vonatkozó pontját kérjük. Osztatlan közös tulajdon vagy folyamatban lévő hagyatéki eljárás esetén szintén szóljon, mert tulajdonosi hozzájárulás nélkül bontás nem kezdhető.

Ha Pécsett tervez bontást, hívja a 06 20 8086764 számot, és egyeztetünk egy időpontot a díjmentes helyszíni felmérésre.