Épületbontás – a tetőfedéstől az alapok kiszedéséig

Épületbontásról akkor beszélünk, ha a munka végén az adott épületből semmi nem marad a telken. Ez lényegesen több annál, mint amire a megrendelő elsőre gondol. A látható tömeg java részét valóban a falak adják, a munkaóra és a szállított mennyiség nagyobb hányadát viszont gyakran a föld alatti rész teszi ki: a sávalap, a pincefal, az akna, a régi derítő, a gépalap és a betonozott udvar. Egy egyszintes ház bontásánál nem ritka, hogy a felmenő szerkezet két nap alatt lekerül, az alapok kiszedése és a gödör rendezése pedig ennél többet vesz igénybe.

Érdemes elhatárolni a rokon munkanemektől, mert a megrendelők ezeket rendszeresen összemossák. A belső bontásnál a tartószerkezet és a homlokzat érintetlen marad, csak a válaszfalak, a burkolatok, a gépészet és az álmennyezet kerül ki, az épület tehát a munka után is áll és használható. A részleges bontás vagy visszabontás során egy meghatározott épületrész tűnik el – egy szárny, egy toldás, egy szint –, a maradék viszont tovább él, ezért ott a csatlakozások lezárása és a megmaradó szerkezet állékonysága a fő kérdés. A teljes épületbontásnál ez a szempont kiesik, helyette a környezet védelme, a bontási irány és a szerkezeti sorrend kerül előtérbe.

Mikor kerül sor teljes bontásra

A megrendelések többsége néhány visszatérő helyzetből ered: új épület kerül a telekre, és ahhoz szabad felületre van szükség; az ingatlan értékesítés előtt áll, és a vevő üres telket kér; egy telephelyen megváltozik a hasznosítás; vagy az épület olyan állapotba került, hogy a felújítása értelmetlen. Ehhez jönnek azok az esetek, ahol egy korábbi bővítés vagy toldás annyira rossz szerkezetű, hogy az egészet gazdaságosabb elbontani, mint megtartani.

Amit ezen belül nem vállalunk, azt jobb előre tudni: az azbeszttartalmú anyagok mentesítése külön jogosultsághoz kötött szakterület, a talajszennyezés vizsgálata és kármentesítése szintén, a technológiai berendezések leszerelése és az üzemanyagtartályok tisztítása ugyanígy. Robbantásos bontást nem alkalmazunk. Ha ilyesmi merül fel a helyszínen, megnevezzük, és elkülönítve jelöljük, hogy időben tudjon intézkedni. Ha nem világos, hogy az Ön esete melyik kategóriába tartozik, hívjon a 06 20 8086764 számon, és a leírásból többnyire már ezt is el tudjuk dönteni.

A technológiát három dolog határozza meg: hogy be tud-e állni gép, hogy milyen közel van a legközelebbi megmaradó szerkezet, és hogy miből épült az épület. A tulajdonos rendszerint az elsőt látja, a másik kettő viszont legalább ennyit nyom a latban. Ezért nem lehet fénykép alapján technológiát mondani, és ezért kérünk minden esetben helyszíni bejárást.

A gépi bontás alapesete egy lánctalpas kotró, a feladathoz illő szerelékkel: rágófejjel a falazat és a fa szerkezet szétbontásához, hidraulikus bontókalapáccsal a vasbetonhoz és a vastag alaptesthez, rakodókanállal az anyagmozgatáshoz. A géppel ott lehet a leggyorsabban haladni, ahol van hely a gép körül, és a törmelék szabadon dőlhet. A gépméretet a gém hossza és az épület magassága együtt szabja meg: a gép csak addig tud felülről lebontani, ameddig felér, e fölött szintenkénti visszabontásra vagy emelt gépállásra van szükség. Nagy tömegű, egyben kiemelendő elemnél – acélgerenda, előregyártott födémpalló, tartály – daru is szóba jön.

A kézi bontásnak több oka lehet. Ott, ahol a szomszédos épület vagy a megmaradó szerkezet néhány méteren belül van, a határ menti sávot emberrel és kézi szerszámmal visszük vissza, mert a gép nem tud elég finoman dolgozni. Kézzel bontunk akkor is, ha bontott anyagot kell megtartani – kisméretű téglát, cserepet, tetőgerendát –, ha a tetőfedést azbesztgyanú miatt sértetlenül kell leszedni, és ha egyszerűen nincs behajtási lehetőség a telekre. A vasbetonon belül külön eset a betonroppantó, amely a betont töri, a vasbetétet pedig szétválasztja, valamint a gyémánt kötélfűrész, amelyet olyan helyen alkalmazunk, ahol a megmaradó szerkezet nem kaphat rezgést.

A gyakorlatban szinte minden munka kombinált. A tipikus sorrend: kézzel indul a tetőn és a nyílászáróknál, géppel folytatódik a falazatnál a szabad oldal felől, majd ismét kézi és kisgépes lesz a szomszéd felőli sávban, végül a gép szedi ki az alapokat. A porképződést folyamatos locsolással kötjük, a zajos gépi szakaszt pedig a helyi rendeletben megszabott időkereten belül végezzük. A konkrét technológiát a bejáráson rögzítjük, és az ajánlatban is így szerepel.

A bontás nehézségét nem az épület kora, hanem az anyaga és a szerkezeti rendszere adja. Egy nyolcvanéves téglaház gyorsabban bomlik, mint egy negyvenéves monolit vasbeton szerkezet, és a szállítandó mennyiség is egészen más lesz.

Falazatok

A kisméretű tömör tégla a bontás szempontjából a legkedvezőbb: viszonylag jól bomlik, tiszta frakciót ad, és ha a megrendelő kéri, kézi bontással jelentős mennyiség megtartható belőle. A későbbi nagyméretű és blokktéglák hasonlóan viselkednek. A salakblokk és a salakbeton falazat gyorsan bomlik, viszont a salakos anyag nem keverhető a tiszta beton- és téglatörmelékbe, mert lerontja az egész rakomány besorolását. A vályog- és vertfalas szerkezet szinte magától omlik, ám rendkívül poros, esőben pedig súlyos, nehezen kezelhető masszává válik. A monolit vasbeton fal és a paneles szerkezet a másik véglet: itt bontókalapáccsal és betonroppantóval kell dolgozni, a haladás lassabb, a keletkező tömeg pedig lényegesen nagyobb.

Födémek és tetőszerkezet

A fagerendás födém bontása egyszerű, de a feltöltés – salak, homok, sitt, néhol kokszsalak – többszöröse lehet magának a faanyagnak. Az acélgerendás, poroszsüveg boltozatos födém csak akkor omlik, ha a gerendát elvágják, addig meglepően teherbíró. A béléstestes födém a monolit koszorúval együtt merev tárcsát alkot, ezért lassabban bomlik, mint amire a látvány alapján számítani lehet. A monolit vasbeton lemez a legnehezebb eset. A tetőnél a fa fedélszék és a cserépfedés a jó forgatókönyv; a hullámpala fedés viszont azbesztgyanús, ezt sértetlenül, kézzel kell leszedni és elkülönítve kezelni.

Alapozás és acélszerkezet

A régi kő- és betonsávalap gyakran szélesebb és mélyebb, mint a fal, amelyet hordott. Az alápincézett épületnél a pincefal, a boltozat és a padlószint kiszedése önálló munkafázis, a keletkező gödör visszatöltése pedig anyagot igényel. Az acélvázas és könnyűszerkezetes épületeknél a felmenő rész bontása gyors, mert az anyag nagy része fémként külön válogatható, a betonpadló és az alaptestek viszont itt is maradnak. A szerkezetet a bejáráson nézzük meg, és ha a rajz nem egyezik a látvánnyal, a látvány dönt.

Bontásnál a kockázat nem kivétel, hanem alapállapot. Egy épület belsejét addig nem lehet teljesen ismerni, amíg meg nem bontják, és minél többször alakították át, annál kevésbé. Régi épületnél az eredeti terv – ha egyáltalán megvan – gyakran csak az első építési ütemet mutatja, a későbbi bővítéseket, kiváltásokat és megerősítéseket nem. A tapasztalatunk az, hogy a meglepetés jellemzően négy irányból érkezik, és mindegyikre van bevált menetünk.

Statikai bizonytalanság. Több ütemben épült vagy utólag átalakított épületnél nem mindig egyértelmű, melyik fal hord és melyik nem. Előfordul kiváltott falszakasz, gerendával megtámasztott nyílás, utólag bevágott ajtó teherhordó falban, vagy olyan toldás, amely a régi épület falára ül fel. Ilyenkor a bontási irányt módosítjuk, és a szerkezetet fentről lefelé, kontrollált ütemben visszük vissza, nem oldalirányból.

Rejtett szerkezet a föld alatt és a falban. Egy korábbi épület megmaradt alapja, betemetett akna, boltozott pince, olajgödör, a tervekben nem szereplő vasbeton gerenda vagy gépalap mind rendszeres lelet. Ezek nem a bontást lehetetlenítik el, hanem a mennyiséget és az időt növelik.

Veszélyes anyag. A leggyakoribb az azbeszttartalmú hullámpala fedés és csatorna, ezt követi a kátrányos, bitumenes szigetelőlemez, az olajjal átitatott műhelypadló és az elfeledett tüzelőanyag-tartály. Az azbeszttel kapcsolatos munkavégzés feltételeit a 12/2006. (III. 23.) EüM rendelet szabályozza; ez a munka külön jogosultsághoz kötött, ezért ha ilyet találunk, a bontás azon részét leállítjuk, elkülönítjük, és megnevezzük, kit kell bevonni.

Közmű és szomszéd. Előkerül nem leválasztott vezeték, elhagyott gázbekötés, a telken átmenő idegen szolgáltatói vezeték, valamint a szomszéddal közös fal vagy közös alapozás. Az utóbbi zártsorú és ikres beépítésnél a leggyakoribb, és el is döntheti, hogy a bontás engedélyköteles-e.

Mindegyik esetben ugyanaz a menetünk: leállunk, fényképezünk, felhívjuk Önt, és csak a megbeszélt megoldással folytatjuk. Ha statikus vagy más szakember bevonása kell, megmondjuk. A többletet írásban rögzítjük, mielőtt bármit elkezdünk – utólagos számlameglepetés nálunk nem szokás.

A szelektív bontás nem külön szolgáltatás, hanem a munkavégzés módja. Lényege, hogy az anyagot ott válasszuk szét, ahol keletkezik, mert utólag, egy kevert kupacból ez gyakorlatilag nem megoldható. Ezért kötött a sorrend: előbb a nyílászárók, a burkolatok, a gépészet, a fém és a tetőfedés kerül le, és csak azután bontjuk a falazatot. Így a tégla és a beton nem szennyeződik, és nem kell kétszer mozgatni ugyanazt az anyagot.

Egy teljes épületbontásnál jellemzően ezek a frakciók keletkeznek: beton és vasbeton, tégla és cserép, salakos anyag és feltöltés, fa, fém, üveg, gipszkarton, hőszigetelés, műanyag, valamint a veszélyesként kezelendő tételek – kátránylemez, olajos hulladék, azbeszttartalmú elem. A vegyes kommunális jellegű hulladék, amely egy régóta üresen álló épületben mindig van, szintén külön megy.

Az építési-bontási hulladék nyilvántartására és elszámolására a 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM együttes rendelet vonatkozik. Az elszállított tételekről szállítólevelet és a befogadóhelytől átvételi igazolást kapunk; ezeket összegyűjtjük, és a munka lezárásakor átadjuk. Egy későbbi építésügyi eljárásnál vagy az ingatlan értékesítésénél ezekre szüksége lehet.

Ami a telken maradhat, és mi a tereprendezés

A tört beton és tégla a bontás után visszamaradt üregek feltöltésére, a bejáró útalapjának javítására vagy a terepszint rendezésére felhasználható, ha Ön így kéri, és a helyi előírások engedik. Ez érdemi mennyiséget vesz le az elszállításból, tehát a költséget is csökkenti. Ha bontott anyagot – téglát, cserepet, gerendát, fém kerítéselemet – meg szeretne tartani, a kezdés előtt szóljon, mert a törmelékből utólag már nem lehet kiválogatni.

Az utómunka a gödrök rétegenkénti visszatöltéséből és tömörítéséből, a felület elegyengetéséből és a terület letakarításából áll. Ez nem azonos a kertépítéssel és nem tartalmaz talajcserét vagy termőföld-terítést; ha ilyet szeretne, jelezze előre, mert külön tétel. Az átadás közös bejárással zárul.

Az alábbi menet minden teljes épületbontásnál ugyanaz, épülettípustól függetlenül. Azért írjuk le tételesen, mert a bizonytalanság többnyire abból ered, hogy nem világos, mikor kinek kell lépnie.

1. Megkeresés. Elég a helyszín, a bontandó épület rövid leírása és az, hogy van-e határidő. Ebből időpontot javaslunk a bejárásra, és azt is megmondjuk, ha a feladat nem a mi profilunk.
2. Helyszíni felmérés, díjmentesen. Az egész telket végigjárjuk, nem csak az épületet: melléképületek, burkolt felületek, kerítés, kút, közműórák, szomszédos falak, behajtás. Öntől azt kérjük, nyisson ki mindent – a pincét és a padlást is –, és mondja el, amit az átépítésekről tud.
3. Tételes írásos ajánlat. A bejárás után 1–3 munkanapon belül megküldjük, munkanemenként bontva, egységárakkal ott, ahol a mennyiség még nyitott. Ha egy sor nem világos, ekkor kérdezzen rá.
4. Szerződés és időpont. Írásban rögzítjük a munka terjedelmét, a kezdés napját, a várható időtartamot, a fizetés ütemét, és azt, ki mit intéz a hatóságnál és a szolgáltatóknál.
5. Engedély és közműleválasztás. Az eljárást a tulajdonos indítja; a műszaki adatokat mi adjuk meg hozzá. A víz, gáz, villany és csatorna szolgáltatói leválasztása igazolás nélkül nem tekinthető megtörténtnek, és enélkül nem áll be gép a telekre.
6. Munkaterület-átvétel. A kezdés előtt lehatároljuk és kitáblázzuk a területet, kihelyezzük a konténereket, letakarjuk a szomszédos felületeket, és megtámasztjuk azt, ami menet közben mozdulhat.
7. Bontás a rögzített sorrendben. Fentről lefelé haladunk, az anyagot menet közben frakciónként külön rakjuk, a port locsolással kötjük. Nem kell a helyszínen tartózkodnia, elég, ha telefonon elérhető.
8. Alapkiszedés, visszatöltés, átadás. A föld alatti szerkezeteket eltávolítjuk, az üregeket rétegesen visszatöltjük és tömörítjük, a felületet elegyengetjük, a területet letakarítjuk, majd közös bejáráson adjuk át a szállítólevelekkel és az igazolásokkal együtt.

A csúszás leggyakoribb oka nem a bontás, hanem az előkészítés: a közműleválasztás vagy a közterület-használati hozzájárulás átfutása, illetve az, hogy az épület kiürítése nem készül el időben. Ezért érdemes a tervezett kezdés előtt hetekkel jelentkezni a 06 20 8086764 számon, hogy a papírmunka és a gépütemezés egymásra tudjon épülni.

Forintösszeget felmérés nélkül felelősen nem lehet mondani, mert ugyanaz az alapterület két telken két egészen eltérő feladat. Az árat elsősorban a bontandó tömeg és annak anyaga mozgatja: a vasbeton és a monolit szerkezet mind az időben, mind a szállított tonnában többszöröse a téglafalnak. Ehhez jön a hozzáférés – be tud-e állni gép, milyen méretű, mennyit kell kézzel visszabontani –, a szomszédos épületek közelsége, a talajszint alatti szerkezetek megléte, a burkolt felületek nagysága, a befogadóhely távolsága és a keletkező frakciók összetétele. A veszélyesként kezelendő anyag mindig külön kalkulációt igényel. A sávos tájékoztató összegek az ároldalainkon szerepelnek.

Az ajánlatunk nem egyetlen szám, hanem lista, mert csak így hasonlítható össze más vállalkozó anyagával. Rendszerint ezek a sorok szerepelnek benne: a fedés és a fedélszék bontása; a födémek visszabontása; a falazat bontása gépi és kézi részre osztva; az alapozás és a talajszint alatti szerkezetek eltávolítása; a burkolt felületek felszedése; a törmelék helyszíni válogatása és rakodása; konténerállítás és -csere, fuvar; a hulladék átvételi díja frakciónként; visszatöltés, tömörítés, tereprendezés, takarítás.

Külön tételként jelenik meg – mert nem minden munkánál merül fel – a statikus bevonása, a megtámasztás, a közterület-használat díja, a veszélyes hulladék elkülönített kezelése, a bontott anyag megtartása és tárolása, valamint a hétvégi vagy éjszakai munkavégzés. Nem tartalmazza az ajánlat a hatósági eljárási költségeket, a szolgáltatók leszerelési díjait, a tervezői és szakértői dokumentációt, sem semmilyen építési jellegű munkát. Az érvényességi időt mindig ráírjuk. A kalkulációhoz ezeket kérjük: cím, helyrajzi szám, a bontandó épületek listája, alapterület és szintszám, van-e pince, valamint rajz vagy fénykép – ezeket az iroda@gkbontas.hu címre is elküldheti.

Nem minden esetben az egész épület elbontása a jó válasz, és ezt jobb a felmérésen kimondani, mint a munka közepén. Ha az épület szerkezete ép, és a cél csak az alaprajz átalakítása vagy a korszerűsítés, akkor belső bontás a helyes munkanem: a tartószerkezet és a homlokzat marad, a válaszfalak, a burkolatok és a régi gépészet kerül ki. Ez lényegesen kevesebb anyagmozgatással jár, és a legtöbb esetben rövidebb is.

Ha az épületnek csak egy része felesleges – egy rossz állapotú toldás, egy hozzáépített szárny, egy melléképület –, akkor részleges bontás a megoldás, és a hangsúly a megmaradó rész védelmén van. A telken álló kisebb gazdasági épületekre külön oldalunk vonatkozik, mert ott más a gépbeállás és más az engedélyezési helyzet.

Azt viszont nem tudjuk eldönteni Ön helyett, hogy a bontás vagy a felújítás éri-e meg jobban. Ez tervezői és statikusi kérdés, amelyhez az épület teherbírásának és a tervezett új funkciónak az ismerete kell; mi a bontás oldaláról tudunk reális képet adni arról, mennyi munka és mennyi elszállítandó anyag van a dologban. Nem vállaljuk továbbá az azbesztmentesítést, a talajkármentesítést, a technológiai szerelést, a robbantásos bontást, valamint azt sem, hogy engedély vagy közműleválasztás igazolása nélkül elkezdjük a munkát. Ha bizonytalan, melyik irány a helyes, írjon az iroda@gkbontas.hu címre néhány fényképpel, és megmondjuk, mivel érdemes kezdeni.