Kézi bontás árak: miért csomagban árazunk, és mitől mozdul a végösszeg

Kézi bontásnál a négyzetméter félrevezető mértékegység volna. Egy fürdőszoba tíz négyzetméterén több munka van, mint egy üres nappali harmincon: a hidegburkolat, a szaniter, a beépített gépészet és a vastag aljzat sűrűbben pakolt feladat, mint egy csupasz padlófelület. A bontandó terület nagysága tehát nem mondja meg, mennyi idő megy el rajta.

Ehelyett feladatcsomagokat árazunk, amelyek egy jól körülhatárolható helyiség vagy lakásrész teljes belső bontását fedik le. A csomag mögött munkaidő-becslés áll: hány ember, hány napig, milyen szerszámmal dolgozik, és mennyi anyagot kell kijuttatni az épületből. Ezt a becslést a bejáráson készítjük el, és ez válik az ajánlat gerincévé.

Miért nő a csomagár az emeleti társasházi munkánál

A „Részleges – 320 000 Ft-tól nettó – egy szoba, fürdőszoba bontás” és a „Társasházi prémium – 1 400 000 Ft-tól nettó – 80-120 m² emeleti lakás” csomag között nemcsak méretbeli különbség van, hanem műfaji. Az emeleti munkánál minden kilogramm törmeléket valakinek kézzel le kell hoznia a lépcsőn vagy be kell tennie a liftbe, zsákonként. Ez a kihordás nem melléktétel: nagyobb terjedelmű bontásnál gyakran több munkaórát visz el, mint maga a szétszedés.

Emellé jön három olyan költség, ami földszinti vagy üres épületben nincs. Az első a védelem: a lépcsőházat, a liftet, a közös közlekedőket és a szomszédos lakásokhoz vezető útvonalat le kell takarni, a munkaterületet portalanító függönnyel és fóliázással le kell választani, és mindezt naponta karban kell tartani. A második az ütemezés: lakott házban a zajos szakaszok csak a házirend szerinti idősávban végezhetők, tehát a nap egy része csendes munkával telik. A harmadik a lift kérdése: ha a társasház nem engedi bontási anyag szállítására — és ez a gyakoribb —, minden a lépcsőn megy le. Ez a három tétel az, ami az emeleti munkát a saját kategóriájába emeli.

Érdemes ebből egy következtetést levonni: kézi bontásnál a hozzáférés drágább, mint a bontás. Ha meg akarja becsülni, mennyibe kerül a munkája, ne a lebontandó falak hosszát nézze először, hanem azt, hogyan jut ki a törmelék az épületből. Ez az az adat, ami a legjobban mozgatja a végösszeget, és ez az, amit a telefonban a leggyorsabban meg tud mondani nekünk.

Minden ajánlatunk tételsor, nem egy szám. Az alábbi felosztás mutatja, mit tekintünk a csomag részének, és mit írunk külön sorba.

A csomag tartalma

• A megnevezett helyiségek belső bontása: burkolat, aljzat, álmennyezet, válaszfal, vakolat a megbeszélt mértékig.
• A beépített bútor, a szaniter és a nyílászárók kiszerelése, ha a bontás része.
• A munkaterület lehatárolása: fóliázás, portalanító függöny, a nyílászárók és a közlekedők letakarása.
• Porelnyomás: szerszámra kötött elszívás és vizes porkötés a nagy porterhelésű szakaszokon.
• A törmelék frakciónkénti válogatása, zsákolása, kihordása és konténerbe rakása.
• A konténer kiállítása és cseréje, a fuvar, a befogadóhelyi átadás és az arról szóló igazolás.
• Napi takarítás és a záró, seprűtiszta állapot átadása, a lépcsőház helyreállításával együtt.

Amit külön soron árazunk

• Ledobócső kiépítése, ha az udvar vagy a homlokzat engedi, és a hozzá szükséges hozzájárulás megvan.
• Teherhordó szerkezet érintése: statikus bevonása, ideiglenes megtámasztás, áthidaló beépítése.
• Vágásos technika ott, ahol a rezgést a lehető legkisebbre kell szorítani.
• Értékmentés: bontott tégla, nyílászáró, parketta, korlát egészben történő kiszedése és tárolása.
• Hétvégi, esti vagy szakaszolt munkavégzés, ha a házirend vagy az üzletnyitás így kívánja.
• Közterületre állított konténer hozzájárulása.
• A vártnál lényegesen vastagabb aljzat vagy feltöltés visszabontása.

Előre nem árazható a burkolat alatti rétegrend, amíg fel nem bontjuk. Több generációnyi padlóburkolat, salakfeltöltés, betonozott aljzat vagy egy korábbi átépítés nyoma csak akkor derül ki, amikor odaérünk. Ugyanígy nem árazható előre az azbesztgyanús anyag: ennek eltávolítása külön jogosultsághoz kötött, arra szakosodott cég végzi, mi nem vállaljuk. Ha ilyen kerül elő, az érintett szakaszon leállunk és jelezzük.

És van, ami sosem tartozik a csomagba, bármilyen munkáról legyen szó: a hatósági eljárási díjak, a közműszolgáltató leszakaszolási költsége, az azbesztmentesítés, valamint bármilyen helyreállítási vagy építési munka. A kézi bontás kimenete egy csupaszra bontott, kitakarított helyiség — nem falazás, nem vakolás, nem burkolás. Ha a felújítás következő szakaszához is kivitelezőt keres, azt külön kell megrendelnie, és a bontási ajánlatban ilyen sor nem fog szerepelni.

A csomagok „tól” értékek, mert két egyforma alapterületű lakás között a munkamennyiség sokszorosan eltérhet. Nem bújtatott áremelésről van szó: a kiinduló érték egy jól hozzáférhető, üres, átlagos rétegrendű ingatlanra vonatkozik, és onnan a helyszín adottságai mozdítják el. Az alábbiakat nézzük végig a bejáráson, csoportosítva aszerint, hogy hol keletkezik a többletmunka.

A hozzáférés

• Emeletszám lift nélkül. Minden szinttel nő a kihordás ideje, és a zsákos szállítás fárasztó munka, tehát a napi teljesítmény is esik.
• A lift használhatósága. Ha a társasház engedi teherforgalomra, az ütem érdemben javul. A régebbi felvonókat jellemzően nem engedik bontási anyag szállítására.
• A kihordási útvonal hossza. Belső udvar, hosszú függőfolyosó, több lépcsőkar: mindegyik hozzáad a fordulóidőhöz.
• A konténer távolsága a kaputól. Ha nem áll a bejárat elé, a zsákokat tolni vagy hordani kell.

A szerkezet és a rétegrend

• A falazat anyaga. Gipszkarton válaszfal gyorsan bomlik, a cementhabarcsba rakott téglafal jóval lassabban, a vasbeton pedig egészen más nagyságrend.
• Az aljzat vastagsága és összetétele. Vékony esztrich vagy vastag betonlemez alatta salakfeltöltéssel: két különböző munka.
• A burkolatok rétegszáma. Régi lakásban gyakran több burkolat fekszik egymáson.

A környezet

• Lakott ház vagy üres ingatlan. Lakott környezetben a lehatárolás, a porkötés és a napi takarítás mértéke lényegesen nagyobb.
• Időbeli korlátozás. Ha a zajos munka csak szűk idősávban végezhető, a munka átfutása nő.
• Értékmentési igény. Ami egészben kell, azt lassabban lehet kiszedni.

Ezekből általában nem egy, hanem több hat egyszerre, és nem mindegyik egy irányba. Egy magasan lévő, de üres lakás összességében olcsóbban bontható, mint egy földszinti, amelyben laknak, mert a lakott környezet védelme több munkaóra, mint néhány emelet kihordás. Ezért nem lehet a szempontokat egyenként pontozni.

A jó hír az, hogy több tényező befolyásolható. A konténer helyének megváltoztatása, a bontás sorrendjének átszervezése, a helyiségek összevont ütemezése, a lift használatára vonatkozó engedély megszerzése a közös képviselőtől mind érdemben javítja a ráfordítást. A bejáráson ezért nemcsak azt mondjuk meg, mi drágítja a munkáját, hanem azt is, min lehet változtatni, és min nem.

A három csomag három különböző munkaszervezést takar. Érdemes végigolvasni, melyik írja le legjobban a saját feladatát.

Egyetlen helyiség felújítás előtt

A „Részleges – 320 000 Ft-tól nettó – egy szoba, fürdőszoba bontás” csomag jellemző esete egy fürdőszoba vagy egy konyha visszabontása csupasz falazatig, a lakás többi részének használatban tartása mellett. Itt a bontás rövid, de a védelem aránytalanul nagy: a lakott részt teljesen le kell választani, a közlekedési útvonalat végig takarni kell, és a mosdóhasználat átmeneti megszűnését is meg kell szervezni. A csomag ára ezért nem a bontott felülettel arányos.

Teljes belső bontás egy lakásban

A „Komplett lakás – 760 000 Ft-tól nettó – 50-80 m² teljes belső bontás” csomag arra való, amikor a lakás üres, és minden nem teherhordó elemet vissza kell bontani a szerkezetig. Ilyenkor a munka folyamatos: nem kell helyiségenként újra és újra lehatárolni, a törmelék egyszerre keletkezik, a konténerszervezés összefüggő. Ez a leggazdaságosabb kézi bontási helyzet, mert a védelem és a berendezés költsége egyszer merül fel, és az egész lakásra terül szét.

Emeleti lakás lakott társasházban

A „Társasházi prémium – 1 400 000 Ft-tól nettó – 80-120 m² emeleti lakás” csomag mindent tartalmaz, amit az előző, plusz azt, amit a ház helyzete ró rá: a lépcsőházi és lifti védelmet, a kézi kihordást emeletekről, a házirendhez igazított munkarendet, a lakók előzetes tájékoztatását, valamint a közös területek napi helyreállítását. A bontás technikailag ugyanaz, a körülötte lévő szervezés viszont a munka jelentős részévé válik. Ha ez a helyzet áll fenn Önnél, a bejáráson külön végignézzük a lépcsőházat, a liftet és a kaput is, mert a végösszeg jó része itt dől el, nem a lakásban.

A három leírás nem doboz, amibe be kell férnie. A legtöbb valós feladat félúton van kettő között: egy nagyobb, de földszinti lakás, vagy egy kisebb, de nehezen megközelíthető tetőtéri ingatlan. Ilyenkor a bejárás után adott tételes ajánlat mondja meg a valóságot, a sávok pedig arra jók, hogy előre lássa, milyen nagyságrendről beszélünk, és el tudja dönteni, egyáltalán belefér-e a keretébe.

Ha több árat kér, ne a végösszegeket tegye egymás mellé, hanem azt nézze, ki mit vállalt. Az alábbi hiányok magyarázzák a látszólagos árkülönbségek nagy részét.

Az elszállítás hiánya. Egy lakásbontás törmelékének zsákolása, kihordása, konténerezése és lerakása a költség jelentős hányada. Ha az ajánlat csak a bontásról szól, a különbözet nem tűnt el, csak Önhöz került. Nézze meg, benne van-e a konténer, a fuvar és a befogadás.

A kihordás elhallgatása. Van, aki a bontást árazza, a lépcsőn való levitelt viszont nem. Emeleti munkánál ez a legnagyobb egyedi tétel. Kérdezze meg konkrétan: az ár tartalmazza-e a törmelék kijuttatását az épületből.

A védelem elmaradása. A fóliázás, a portalanító függöny, a lépcsőház letakarása és a napi takarítás anyagot és munkaidőt igényel. Aki ezt kihagyja, olcsóbb ajánlatot ad, a következményét pedig a lakóközösség és Ön viseli.

Meghatározatlan terjedelem. „Lakásbontás” önmagában nem tétel. Le kell írni, mely helyiségek, milyen mélységig: leverjük-e a vakolatot, kibontjuk-e az aljzatot, marad-e a burkolat a falon. Ugyanaz a lakás e döntések mentén nagyon eltérő munkát jelent.

Hulladékigazolás nélküli szállítás. Az építési-bontási hulladék kezelésének kereteit a 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM együttes rendelet adja. Ha a kivitelező nem tud dokumentumot adni az átadásról, nem tudja bizonyítani, hova került a törmelék.

Hiányzó hozzájárulások. A közterületre állított konténerhez hozzájárulás kell, a társasházi munkához pedig gyakran bejelentés. Ezeket a tulajdonos intézi, de az ajánlatban legalább jelezni illik, hogy ne a kezdés napján derüljön ki.

Nettó és bruttó összekeverése. A fenti csomagok nettó értékek. Két ajánlat csak akkor hasonlítható össze, ha ugyanazon az alapon nézi mindkettőt. Ha bizonytalan valamelyik ponton, hívjon a 06 20 8086764 számon, és tételről tételre végigvesszük, mit tartalmaz a másik ajánlat, és mit nem — akkor is, ha végül nem minket bíz meg.

A kézi bontásnál a szerződés legfontosabb része nem az összeg, hanem a terjedelem leírása. Bontani egyszer lehet, ezért helyiségenként és falanként rögzítjük, mi megy el, és mi marad.

A megállapodás tartalmazza a bontandó helyiségek felsorolását, a bontás mélységét rétegenként, a megtartandó szerkezetek és elemek megnevezését, a kezdés napját, a napi munkaidőt a házirendhez igazítva, a törmelékkezelés módját, valamint azt, hogy pótmunkát csak előzetes egyeztetés után végzünk. Ha a lakásban vagy a szomszédban laknak, ezt is rögzítjük, mert meghatározza a lehatárolás módját. Külön pont a megtartandó elemek listája: ha bontott téglát, parkettát, nyílászárót vagy korlátot szeretne visszanyerni, annak a szerződésben kell szerepelnie, mert a törmelékből utólag már nem válogatható ki.

Az ütemterv szintén a megállapodás része. Lakott házban nem elég a kezdés és a befejezés napját megadni: a napi munkaidőt, a zajos szakaszok idősávját és a konténer kihelyezésének napját is egyeztetni kell, sokszor a közös képviselővel is. Ez a szervezés a bejárás után, még a kezdés előtt lezajlik, tehát a munka első napján már mindenki tudja, mi történik.

A fizetés a munka hosszához igazodik. Rövid, néhány napos részleges bontásnál a teljesítés utáni egyszeri számla a szokásos. Hosszabb, teljes lakásra kiterjedő munkánál szakaszos elszámolásban állapodunk meg, ahol a szakaszhatárokat a munka logikája jelöli ki: a berendezés és a lehatárolás elkészülte, a bontás befejezése, majd a kihordás és a záró takarítás lezárása. Minden szakaszhatárt a szerződésben nevezünk meg, tehát aláírás előtt látja, mikor mi következik. Számlaképes magyar vállalkozásként dolgozunk.

Az ajánlat érvényességi idejét minden ajánlatra ráírjuk, mert a konténerezés és a lerakási költség változik. Ha lejárt, de a feladat változatlan, egy levél az iroda@gkbontas.hu címre elég a frissítéshez.

A pontos ár egy helyiségről helyiségre haladó bejárásból áll össze. A menet a következő.

1. Első hívás vagy levél. Mondja el, hol van az ingatlan, hányadik emeleten, van-e lift, mit szeretne elbontatni, és lakott-e közben a lakás. Ebből már tudjuk, melyik csomag jön szóba.
2. Helyszíni felmérés. Helyiségenként végignézzük a szerkezetet, a rétegrendet, a falak jellegét, a gépészet állapotát, majd a lépcsőházat, a liftet, a kaput és a konténer lehetséges helyét. A felmérés díjmentes és nem kötelezi semmire.
3. Írásos ajánlat. Egy-három munkanapon belül küldjük, helyiségenként bontott tételsorral, a becsült létszámmal és időtartammal, valamint a külön tételekkel.
4. Pontosítás. Ha valamit mégis megtartana, vagy bővítené a feladatot, átdolgozzuk. Ilyenkor derül ki a legtöbb félreértés, ezért érdemes kérdezni.
5. Szerződés és időpont. Rögzítjük a terjedelmet és az ütemet, és egyeztetünk a kezdés napjáról.
6. Az Ön előkészítése. A közművek leszakaszolásának megrendelése, a gázvezeték szakszerű lezárása, a társasházi bejelentés, a szükséges hozzájárulások beszerzése és az elvinni kívánt tárgyak kihordása. Élő gázvezeték mellett nem kezdünk bontani.
7. Munkaterület-átvétel és kezdés. Lehatárolás, fóliázás, a lépcsőház letakarása, konténer kihelyezése, majd indul a bontás.

A leggyakoribb csúszás oka nem a bontás, hanem az egyeztetés: a közös képviselővel való kapcsolatfelvétel és a leszakaszolás átfutása. Ezt érdemes már az ajánlatkérés idején elindítani. Készítse elő a bejárásra a lakás alaprajzát, ha megvan, jegyezze fel, mely elemeket szeretné épségben megtartani, és nézzen utána, mit ír elő a társasház szervezeti és működési szabályzata a munkavégzés idejéről. Ez a három adat a felmérést és az ajánlatot is pontosabbá teszi. Ajánlatkéréshez elég egy telefon a 06 20 8086764 számra.