Bontás Gödöllőn – dombra épült telkeken, fák között

Gödöllőn a domborzat éppúgy alakította az épületállományt, mint a történelem. A város a Gödöllői-dombságban, a Rákos-patak völgyében fekszik, és a beépítés a völgytalpról fut fel a hátakra: ugyanaz az utca gyakran több méteres szintkülönbséget hidal át. Ennek a bontás szempontjából közvetlen következménye van, mert a telkeken támfalak, lépcsős kertek, magas lábazatok és rézsűk vannak, és ezek külön szerkezetnek számítanak, nem járulékos elemnek.

A legrégebbi réteg a kastély és a hozzá tartozó park környezete, valamint az ehhez kapcsolódó, historizáló és eklektikus villaállomány. Ehhez társul a századelő öröksége: a városba költözött művésztelep körüli villák, nagy telken, magas belmagassággal, vegyes falazattal és terjedelmes pincékkel. Máriabesnyő a maga kegyhelyi múltjával és az ahhoz kapcsolódó régi beépítéssel önálló karaktert visz a képbe, Blaha és Antalhegy pedig eredetileg nyaralókra, hétvégi villákra szerveződött, erdős, meredek hátakon.

Telepek, kockaházak, kertváros

A két világháború közötti és az azt követő évtizedek telep jellegű beépítése – a Királytelep, a Haraszt és a hozzájuk csatlakozó utcák – hozza a hagyományosabb állományt: oldalhatáron álló, kisméretű tömör téglából rakott földszintes lakóházak, mögöttük nyári konyhával, kamrával, fáskamrával, később hozzáépített garázzsal. Az ötvenes-hatvanas évek kockaházai és a hetvenes-nyolcvanas évek alápincézett, sátortetős, béléstestes födémű családi házai a Kertvárosban, a Csanak környékén és a Fenyves felé eső utcákban sűrűsödnek. Ezek adják ma a lakossági bontási megkeresések nagy részét, mert a telek adottsága, a fekvés és a fás környezet többet ér, mint a rajta álló, korszerűtlen épület.

A negyedik réteg a városközpont lakótelepi tömbjei, ahol nem panelbontásról van szó, hanem a hozzájuk tartozó garázssorok, tárolók, kiszolgálóépületek és burkolt térfelületek cseréjéről, illetve lakáson belüli visszabontásról. Az ötödik pedig a gazdasági sáv az M3 és a 3-as főút mentén, valamint a vasút közelében: műhelyek, raktárak, szerelőszínek, rámpák és ipari padlólemezek, amelyeknél a feladat rendszerint nem teljes bontás, hanem ütemezett visszabontás. Ez az öt réteg néhány kilométeren belül teljesen eltérő anyagokat és technológiát kíván.

A megrendelések mögött rendszerint az áll, hogy egy jó fekvésű, fás, dombra futó telken korszerűtlen ház áll, és a tulajdonos vagy a vevő új épületet tervez. Emellett gyakori az örökölt, hosszú ideje üresen álló ingatlan felszámolása a régebbi telepeken, valamint a bővítés előtti részleges bontás, amikor csak a toldalékokat és a belső szerkezetet kell visszabontani.

• Hatvanas-nyolcvanas évekbeli családi házak és kockaházak teljes elbontása a Kertvárosban, a Harasztban és a Királytelepen.
• Blahán és Antalhegyen eredetileg nyaralónak épült, később bővített házak elbontása lejtős, fás telkeken.
• Nyári konyha, fáskamra, garázs, tároló és üvegház eltakarítása a lakóház megtartása mellett.
• Támfalak, kerti lépcsősorok, teraszok és magas lábazatok elbontása szintkülönbséges telkeken.
• Régi villák terjedelmes pincéinek feltárása és megszüntetése a kastély környéki és a máriabesnyői utcákban.
• Belső bontás felújítás előtt: válaszfal, burkolat, aljzat, álmennyezet, régi gépészet és villamos hálózat visszabontása.
• Garázssorok, tárolóépületek és burkolt térfelületek felszedése a városközponti lakótelepi tömböknél.
• Műhelyek, raktárak és rámpák részleges vagy teljes visszabontása az M3 és a 3-as főút menti telephelyeken.

Amit nem viszünk, azt jobb előre tudni. Az azbeszttartalmú anyagok – a régi melléképületeken és a hétvégi házakon a hullámpala fedés – eltávolítása külön jogosultsághoz kötött szakmunka. Nem tartozik ránk a technológiai berendezések leszerelése, a tartályok tisztítása és a szennyezett talaj kármentesítése sem. A fakivágás szintén nem bontási munkanem: az önkormányzati szabályok szerinti engedélyeztetés és a kivágás külön feladat, amit a bontás előtt kell rendezni.

Egy gyakori gödöllői félreértés is idetartozik. Sok tulajdonos azt hiszi, hogy a támfal a kerítéshez tartozik, tehát olcsó tétel. Valójában szerkezet, amelyet a mögötte lévő föld terhel, ezért csak megfelelő sorrendben, a teher csökkentése után bontható, és a szabaddá váló rézsűvel is kezdeni kell valamit. Ez az egyik oka annak, hogy fénykép alapján gödöllői telekre nem adunk ajánlatot.

Gödöllőn a technológiai döntést legtöbbször a szintkülönbség hozza meg helyettünk. Egy dombra felfutó telken a bejáró meredek, a ház a telek magasabb vagy éppen mélyebb pontján áll, közte lépcső és támfal, és a nagyobb kotró egyszerűen nem tud biztonságosan felállni. Ilyenkor kisgéppel dolgozunk, a törmeléket lépcsőzetesen, gyűjtőhelyen keresztül hordjuk ki, és több, kisebb fordulóval szállítunk. Ez lassabb, mint a sík terepű bontás, ezért az időbecslésnél előre számolunk vele.

A második korlát a faállomány. Blaha, Antalhegy, a Fenyves és Máriabesnyő utcáiban nagy, öreg fák állnak a telkeken és az utca mentén; ezek mellett a gép útvonalát ki kell tűzni, hogy a törzs és a gyökérzóna ne sérüljön, és a konténer helyét is ehhez kell igazítani. Előfordul, hogy emiatt a konténer az utcára kerül, ami közterület-használati hozzájárulást igényel.

Talaj és földmunka a dombháton

A dombsági homokos-löszös altalaj szárazon jól bírja a gép terhelését, a szabaddá váló földfal viszont nem tartja meg magát meredeken: az alapok és a támfalak kiszedése után a rézsű megcsúszhat, különösen csapadékos időben, amikor a lejtőn összegyűlő víz is dolgozik. Ezért a földmunkát összefüggő ütemben végezzük, azonnali, rétegenkénti visszatöltéssel és tömörítéssel. A völgytalpi, Rákos-patak felé eső telkeken ehhez a nedvesebb talaj is hozzájön, ami a gép mozgását nehezíti.

A megközelítés a városba egyszerű: az M3, az M31 és a 3-as főút felől a gépszállítás gyors. A városon belül viszont a vasútvonal és a HÉV nyomvonala korlátozza az átjutást, ezért a konténerfordulók útvonalát az átvezetések szerint kell megtervezni, nem légvonalban. A városközponti lakótelepi tömböknél pedig a parkolórend a szűk keresztmetszet: a bontás alá kerülő garázssor előtti helyeket előre fel kell szabadítani, a belső utak ugyanis keskenyek. A legtöbb gödöllői munka végül kombinált lesz; hogy hol húzódik a kézi és a gépi bontás határa, azt a bejáráson mondjuk meg.

A szelektív bontás sorrendje itt kétszeresen is számít. Egyrészt a tiszta frakció olcsóbban helyezhető el, másrészt egy lejtős gödöllői telken minden felesleges anyagmozgatás plusz munka: amit rosszul válogattunk szét, azt kétszer kell felhordani az utcáig. Ezért előbb a nyílászárók, a burkolatok, a gépészet, a fémszerkezetek és a tetőfedés kerülnek ki, és csak azután bomlik a falazat.

A gödöllői állományból jellemzően ezek a csoportok keletkeznek: beton és vasbeton – a támfalak és lépcsősorok miatt kiugró arányban –, tömör tégla és cserép, béléstestes födémdarab, salakos feltöltés, fa, üveg, fém, gipszkarton, hőszigetelő anyag, vegyes építési hulladék, valamint a veszélyes kategória, azaz kátránylemez, olajos anyag és azbeszttartalmú elem. A régi villák bontásánál a fa és a vegyes falazat aránya magasabb, a kockaházaknál a beton és a béléstest dominál.

Amire külön figyelünk: a salakos feltöltés – a régebbi födémekben és padlórétegekben visszatérően előfordul – nem keverhető a tiszta beton-tégla frakcióba, mert lerontja az egész rakomány besorolását. A kertekben évtizedek alatt felhalmozódott zöldhulladék és a bontási törmelék szintén külön kezelendő, és ez fás gödöllői telkeken meglepően nagy mennyiség.

Amit a telken belül fel lehet használni

A tört beton és tégla a bontás után maradt üregek feltöltésére, a meredek bejáró útalapjának javítására vagy a terepszint rendezésére felhasználható, ha Ön így kéri, és a helyi előírások megengedik. Lejtős telken ez kétszeresen hasznos: nem kell felhordani az utcáig, és a támfal elbontása után úgyis kell töltés a terep rendezéséhez. Ezzel a kiszállítandó mennyiség érzékelhetően csökken.

Az M3 közelsége miatt a befogadóhelyek jól elérhetők, tehát a fuvar önmagában nem szokta megnyújtani a munkát; a lassító tényező inkább a telken belüli kihordás. Az elszállított tételekről kapott szállítóleveleket és átvételi igazolásokat összegyűjtjük, és a záráskor egyben adjuk át; elektronikus másolatot az iroda@gkbontas.hu címről küldünk. Ha bontott anyagot szeretne megtartani, azt a kezdés előtt jelezze, mert a törmelékből utólag már nem válogatható ki.

Mielőtt bármit megrendel, tisztázni kell, hogy a munka engedélyköteles-e vagy bejelentéssel elvégezhető. A keretet a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet adja, a besorolást pedig az épület mérete, szerkezete, védettsége és a helyi rendelkezések együtt döntik el. Engedélyre jellemzően műemléket vagy helyi építészeti védelem alatt álló építményt érintő bontásnál, illetve a szomszéddal közös fallal vagy alapozással álló épületnél van szükség. Az eljárást a tulajdonos indítja meg, a szükséges műszaki adatokat mi adjuk hozzá.

Gödöllőn a helyi szempontok súlya az átlagosnál nagyobb. A kastély és a park környezete, a máriabesnyői kegyhely környéke, valamint a századelő villaállománya olyan területek, ahol műemléki vagy helyi védettség, illetve településképi előírás korlátozhatja, mi bontható el. Előfordul, hogy egy utcafronti épületrész nem tüntethető el, csak a hátsó traktus, vagy hogy a bontás után az utcakép helyreállítására is vonatkozik előírás. Ezt a megrendelés előtt, az önkormányzatnál kell tisztázni, mert utólag nem lehet visszacsinálni.

A második gödöllői sajátosság a természeti környezet. A várost övező erdős, dombsági tájban a védett területek közelsége a földmunkára és a gépmozgásra vonatkozó feltételeket hozhat, a fás telkeken pedig a fakivágásra és a fák védelmére vonatkozó önkormányzati szabályokat kell betartani. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a gépbeállás és a konténer helye nem szabadon választható.

Ami minden telken kötelező

A víz, gáz, villany és csatorna szolgáltatói leválasztását a tulajdonos rendeli meg, mert a szerződések az ő nevén vannak; igazolás nélkül nem áll be gép a telekre. Ha a konténer vagy a gépszállító közterületre kerül – lejtős, keskeny bejárójú telkeknél ez a gyakoribb –, közterület-használati hozzájárulás kell hozzá. Társasházban és sorházban a közös képviselőt tájékoztatni kell.

Az építési-bontási hulladék nyilvántartására a 45/2004. (VII. 26.) BM–KvVM együttes rendelet vonatkozik, az ehhez tartozó dokumentációt mi állítjuk össze. Ha nem világos, melyik lépés kire tartozik, hívja a 06 20 8086764 számot, és sorban végigvesszük.

Bővített hétvégi ház elbontása Blahán vagy Antalhegyen

A kiindulás egy eredetileg nyaralónak épült, később lakhatóvá bővített épület, erdős, meredek telken, keskeny, emelkedő bejáróval. A menet a fedés és a nyílászárók leszedésével indul – a fedésben gyakran több réteg van, és a hullámpala kezelése külön szakaszt igényel –, majd a könnyű szerkezetek, végül a falazat és az alapok kerülnek sorra. A nehézség kettős: a gépnek nincs elég stabil felállási helye, ezért kisgéppel és több lépcsőben dolgozunk, a nagy fák miatt pedig a kihordás útvonalát előre ki kell tűzni. A törmeléket gyűjtőhelyre rakjuk, onnan hordjuk fel az utcára.

Támfalas kertrész és kockaház felszámolása a Kertvárosban

Itt a jellemző helyzet egy alápincézett, béléstestes födémű családi ház, mellette garázzsal, a kertben pedig két-három szintben épült támfalakkal és lépcsősorral. A bontás sorrendje kötött: előbb a ház, azután a burkolt felületek, és csak a végén a támfalak, mert azokat a mögöttük lévő föld terheli. A szabaddá váló rézsűt vagy azonnal visszatöltjük és tömörítjük, vagy ideiglenesen megtámasztjuk. A tipikus meglepetés a támfal alapozásának mérete, ami a felszínen semmilyen jelet nem hagy.

Régi villa pincéjének megszüntetése a kastély környékén

A századelő villaállományánál gyakori feladat egy terjedelmes, boltozott vagy gerendás pince megszüntetése, sokszor a felmenő szerkezet részleges megtartása mellett. Ilyenkor a bontás nem a tetőnél, hanem a statikai összefüggéseknél kezdődik: tisztázni kell, mit tart a pincefal, és milyen sorrendben lehet elbontani. Ha az épület védettséggel érintett, a mozgástér eleve szűkebb, és a munka jelentős része kézi visszabontás. A pince kiterjedése és mélysége előre ritkán ismert, ezért ez mindig külön tétel.

A három leírás vázlat, nem terv. A tényleges sorrendet a szerkezet állapota, a szintkülönbség és a hozzáférés adja meg, a meglepetések nagyobb része pedig a föld alatt és a támfalak mögött vár.

A menet minden gödöllői megbízásnál azonos, csak a súlypontok mozdulnak: Máriabesnyőn és a kastély környékén az engedélyezés, Blahán és Antalhegyen a megközelítés, a Kertvárosban a földmunka viszi el az előkészítés idejét. Minden lépésnél leírjuk, mi az Ön dolga, és mi a miénk.

1. Megkeresés. Elmondja, melyik városrészben van az ingatlan, mit szeretne elbontatni, és van-e határidő. Ebből már tudunk bejárási időpontot javasolni, és azt is jelezzük, ha a feladat nem illik a profilunkba.
2. Díjmentes bejárás. A teljes telket végigjárjuk: melléképületek, támfalak, lépcsősorok, burkolt felületek, kerítés, kút, pince, közműórák, faállomány, a bejáró lejtése és szélessége. Öntől azt kérjük, nyisson ki minden zárt helyiséget, és mondja el, amit a korábbi átépítésekről tud.
3. Írásos, tételes ajánlat. A bejárást követő egy-három munkanapon belül megküldjük, munkanemenként tagolva, a becsült időtartammal és a kivonuló géppel. Ha egy tétel nem világos, ekkor kérdezzen rá, ne a helyszínen.
4. Megállapodás. Rögzítjük a terjedelmet, a kezdés napját, az ütemezést, a fizetés rendjét és a záráskor átadandó dokumentumok körét.
5. Hatósági és szolgáltatói szakasz. Az engedélyt vagy bejelentést és a közmű-leválasztást a tulajdonos intézi, a műszaki adatokat mi adjuk meg. Ha fakivágás is szükséges, azt ekkor kell elindítani, mert a gépbeállás ettől függ.
6. A kezdés előtti nap. Lehatároljuk és kitáblázzuk a területet, kihelyezzük a konténereket, kitűzzük a gép és a kihordás útvonalát a fák mellett, egyeztetjük a behajtás rendjét, és letakarjuk a szomszédos felületeket.
7. Bontás. A megbeszélt sorrendben dolgozunk, az anyagot frakciónként külön rakjuk, a port locsolással kötjük, a támfalakat és a rézsűt folyamatosan figyeljük. Nem kell kint lennie, elég, ha telefonon elérhető a 06 20 8086764 számon.
8. Földmunka, tereprendezés, átadás. Az üregeket rétegesen visszatöltjük és tömörítjük, a rézsűt rendezzük, a felületet elegyengetjük, a területet letakarítjuk, majd közös bejárással adjuk át, a szállítólevelekkel és a hulladékkezelési igazolásokkal együtt.

Ha munka közben olyasmi kerül elő, ami nem szerepelt az ajánlatban – ismeretlen vezeték, a vártnál nagyobb pince, terjedelmesebb támfalalap, betemetett akna –, leállunk, felhívjuk, és csak közös döntés után folytatjuk; a többletet írásban rögzítjük. Gödöllőn a csúszás szokásos oka a településképi vagy fakivágási ügyintézés, a szolgáltatói leválasztás időzítése és a csapadékos idő, amely a lejtős telken a földmunkát ellehetetleníti.

Az ajánlatunk nem egyetlen szám, hanem tételes lista. Ez teszi összevethetővé más vállalkozó anyagával, és ez előzi meg a menet közbeni vitákat. Ha több ajánlatot kér be, mindenkitől ilyen bontást kérjen, mert az eltérés általában nem az összegben, hanem abban van, mi hiányzik a felsorolásból.

Az alapajánlat sorai

A megnevezett épület vagy épületrész elbontása szerkezetenként – fedés, fedélszék, födém, falazat, alap, aljzat –, kézi visszabontás ott, ahol a szomszédos szerkezet közelsége vagy a lejtő miatt gép nem alkalmazható, a gépbeállás és a helyszíni géptartam, a törmelék szétválogatása és rakodása, a telken belüli kihordás, konténerállítás és -csere, fuvar, befogadás frakciónként, végül tereprendezés, visszatöltés és tömörítés. Szerepel rajta a becsült időtartam, a kivonuló gép és az érvényességi idő.

Külön tételként

Nem minden gödöllői telken merül fel: támfalak bontása vagy megtámasztása, rézsűbiztosítás lejtős terepen, pince, akna, derítő, ásott kút feltárása és megszüntetése, lépcsősorok és burkolt felületek felszedése, feltöltőanyag beszállítása és tömörítése, azbeszttartalmú anyag szakcéges kezelése, veszélyes hulladék elvitele, közterület-használati díj, statikus bevonása, valamint a meredek bejáró miatti kisgépes, több lépcsős kihordás többletideje.

Ami nincs benne

Hatósági eljárási díj, a közműszolgáltatók leszerelési költsége, fakivágás és annak engedélyeztetése, tervezői és szakértői dokumentáció, talajszennyezés vizsgálata, és minden építési jellegű munka. A pontos kalkulációhoz ezeket kérjük Öntől: cím és helyrajzi szám, a bontandó épületek felsorolása, alapterület és szintszám, van-e pince, a támfalak hozzávetőleges hossza és magassága, valamint fénykép a bejáróról. Ezeket az iroda@gkbontas.hu címre is elküldheti.

Gödöllőn az ütemezésbe három dolog szól bele. Az első a hatósági és önkormányzati átfutás: ha az ingatlan védettséggel érintett, vagy településképi szempontból kiemelt területen áll, az egyeztetés hetekben mérhető, ezért ezt kell legelőször elindítani. A második a fakivágás: ha a gépbeálláshoz vagy a kihordáshoz fát kell kivágni, annak engedélyeztetése megelőzi a bontást, és ez a leggyakoribb rejtett késleltető.

A harmadik az időjárás. Lejtős, dombháti telken tartós esőzés után a földmunka és a gépmozgás nem biztonságos, a rézsű megcsúszhat, ezért a kezdés napját a bejárás után az előrejelzéshez igazítjuk. Ha a konténer közterületre kerül, a hozzájárulás miatt a tervezett kezdés előtt két-három héttel érdemes jelentkezni. A városközponti lakótelepi tömböknél a garázssorok bontásához a parkolóhelyek felszabadítását is előre kell egyeztetni.

A bejáráshoz elég néhány adat: a helyrajzi szám, ha van, alaprajz vagy régi terv, a közműórák helye és a leválasztás állapota, valamint az, hogy honnan és mekkora járművel lehet a telekre behajtani. Lejtős telken egy-két fénykép a bejáróról és a támfalakról sokat segít, mert ebből előre látjuk, milyen gép jöhet szóba. Ha az ingatlan több tulajdonos nevén van vagy hagyatéki eljárás folyik, azt is mondja el, mert ez határozza meg, kivel köthetünk szerződést. Egy bejárás rendszerint fél és egy óra között tart.

Ha Gödöllőn bontásra készül – Máriabesnyőn, Blahán, a Harasztban, a Kertvárosban vagy egy 3-as főút menti telephelyen –, hívja a 06 20 8086764 számot, vagy írjon az iroda@gkbontas.hu címre, és egyeztetünk egy időpontot a díjmentes helyszíni felmérésre.