Bontás a Budapest VI. kerületben – Terézváros, Andrássy út, Nagykörút

Terézváros beépítése rendkívül egynemű, és éppen ezért kiszámítható: a kerület szinte teljes területe zártsorú, négy-hat emeletes bérházas szövet, a 19. század második felétől a 20. század első harmadáig tartó nagy építési hullámból. A tipikus terézvárosi ház szűk telken áll, boltozott kapualjjal nyílik az utcára, mögötte négyszögletes belső udvar, körben a szintekre nyíló körfolyosóval — ez a helyben csak gangnak nevezett szerkezet, amely a lakások megközelítését adja, egyben a bontás legfontosabb közlekedési útvonala is.

A kerületen belül vannak markáns különbségek. Az Andrássy út menti sáv nagyobb léptékű, reprezentatív bérpalotákat és villaszerű épületeket hordoz, magas belmagassággal, tágas lépcsőházakkal, gyakran díszes homlokzattal — ez a világörökségi együttes része, tehát itt a legszigorúbbak a városképi feltételek. A Nagykörút, azaz a Teréz körút mentén szintén nagyobb, eklektikus bérházak állnak, üzletsorral a földszinten. A körúton belüli mellékutcákban — a Paulay Ede utca, az Ó utca, a Dessewffy utca, a Hajós utca vonalán — a telkek keskenyebbek, a házak sűrűbbek, az udvarok kisebbek.

A körúton kívüli rész, a Szondi utca, a Vörösmarty utca, a Bajza utca, a Rózsa utca és a Csengery utca környéke egységesebb, kevésbé reprezentatív, de ugyanolyan sűrű bérházas beépítés, sok helyen a századforduló egyszerűbb, bérlakásos épületállományával. A Nyugati pályaudvar és a Podmaniczky utca környéke ehhez képest vegyesebb: itt jelentek meg a legnagyobb arányban a 20. század második felének beépítései.

Ami szerkezetileg mindenütt közös: tömör téglafal, poroszsüveg vagy fagerendás födém, boltozott kapualj és pince, faszerkezetű vagy régi vasbeton gangkonzolok, keskeny világítóudvarok. A lakások eredeti alaprajza az évtizedek során többször módosult, a cselédszobák és a nagy polgári lakások leválasztásai máig meghatározzák a belső falrendszert. Bontáskor ezért gyakran nem az a kérdés, mit kell elbontani, hanem hogy egy adott fal mikor és miért került oda. A telkek keskenysége miatt a lakások mélyek és sötétek: a hátsó helyiségek gyakran a világítóudvarra néznek, ahová sem gép, sem hosszabb anyag nem juttatható be. Ez a szerkezeti egyneműség egyben előny is, mert egy Csengery utcai és egy Vörösmarty utcai lakás bontása műszakilag hasonló feladat — a különbséget rendszerint az emelet és a kapualj mérete adja.

A kerületben a megkeresések elsöprő többsége belső bontás. Egy terézvárosi bérházi lakás felújítása gyakorlatilag mindig azzal kezdődik, hogy a lakást csupaszra kell bontani, mert a rétegek egymásra épültek: az eredeti burkolat fölött a hetvenes évek járólapja, azon a kilencvenes évek laminált padlója, közben az utólag behúzott gipszkarton és a többször átvezetett gépészet.

• Lakások teljes belső bontása a Szondi utca, a Csengery utca, a Rózsa utca és a Hunyadi tér környékén: burkolat, aljzat, válaszfal, régi gépészet, elektromos hálózat maradványai.
• Utólag leválasztott cselédszobák, beépített kamrák és álfalak visszabontása nagy polgári lakásokban az Andrássy út és a Bajza utca környékén.
• Fürdőszoba és konyha teljes visszabontása a régi gépészeti kiépítéssel és a csempe alatti vakolattal együtt.
• Üzlethelyiségek és vendéglátóterek visszabontása a Nagymező utca, a Király utca és a Teréz körút mentén.
• Irodák és bemutatótermek visszabontása andrássy úti és nagykörúti bérházakban.
• Beépített gangrészek, udvari tárolók és kamrák eltávolítása a belső udvarokból.
• Pincerekeszek kiürítése, régi feltöltés és aljzat kiszedése terézvárosi bérházak alatt.

Az ilyen munkáknál két dolgot érdemes előre tisztázni. Az egyik, hogy a régi terézvárosi lakásokban a válaszfal és a teherhordó fal ránézésre nem különíthető el megbízhatóan: a többszöri átalakítás miatt előfordul, hogy egy vékonynak tűnő fal mégis teherviselő szerepet kapott. Ezért teherhordó szerkezethez, boltozathoz, födémhez statikusi vélemény nélkül nem nyúlunk. A másik, hogy a burkolat alatt sokszor több réteg aljzat és salakfeltöltés van, aminek a mennyisége csak a felszedés után derül ki — a bontás terjedelme tehát ritkán marad pontosan annyi, amennyinek indult. Ilyenkor leállunk, felhívjuk, és közösen döntünk a folytatásról, mielőtt a többletmennyiség zsákolása, kihordása és elszállítása megkezdődne. A Hunyadi tér és a Jókai utca környéki házakban ez visszatérő helyzet.

Terézvárosban gép nem áll be sehova, mert nincs hova. A telkek zártsorúak, a belső udvar néhány méter széles és rendszerint tárolásra vagy kerékpárnak használt, a homlokzat előtt közvetlenül járda van. Ami marad, az kézi és kisgépes bontás: elektromos vésőgép, vágó, roppantó, porelszívással. A gépi bontás technológiája itt nem korlátozás miatt marad el, hanem mert a szomszédos szerkezetek és a szűk közlekedők mellett nem alkalmazható felelősen.

A kapualj mérete az egyik legfontosabb adat, amit a felmérésen rögzítünk. A boltozott terézvárosi kapualjak alacsonyak és keskenyek, a kapuszárny nyílásmérete pedig gyakran szűkebb, mint amit a kapualj sejtet. Ez dönti el, mi vihető ki egy darabban, és hogy a zsákos anyag mozgatása mennyire gördülékeny. A lépcsőház ehhez hasonló szűk keresztmetszet: a fordulók kicsik, a lépcsőfok kopott, a korlát régi.

Felvonó a kerület bérházainak jelentős részében nincs, ahol pedig van, ott a század eleji, kisméretű kabin sem teherbírásában, sem méretében nem alkalmas bontási anyag szállítására, és a társasházak jellemzően nem is engedik. A negyedik emeleti lakás bontásánál tehát a lépcsőházi kihordás a meghatározó munkafolyamat.

Az utcai oldal külön szervezést kíván. A terézvárosi mellékutcák — az Eötvös utca, a Jókai utca, a Zichy Jenő utca vonala — keskenyek és jórészt egyirányúak, a parkolás egész nap telített, a Teréz körút és az Andrássy út mentén pedig a folyamatos forgalom miatt nincs mód tartós megállásra. A rakodás ezért előre kijelölt idősávban történik, és a napi munkamennyiséget ehhez igazítjuk. Ha nem tudja megítélni, egy adott címen hogyan oldható meg a szállítás, hívjon a 06 20 8086764 számon, és a bejáráson a helyszínen, tételesen végigvesszük a szóba jöhető rakodási és kihordási lehetőségeket.

Konténert Terézvárosban szinte mindig közterületre kell tenni, mert a belső udvar erre alkalmatlan. Ehhez a kerületi önkormányzat közterület-használati hozzájárulása szükséges, a fővárosi kezelésű útszakaszokon — a Teréz körút, az Andrássy út, a Bajcsy-Zsilinszky út vonalán — pedig a Fővárosi Önkormányzaté. Az ügyintézés napokat, összetettebb esetben heteket vesz igénybe, ezért az igényt még az ajánlat elfogadásakor jelezni kell, hogy a kezdés ne csússzon emiatt.

A gyakorlati nehézség nem az engedély, hanem a hely. A mellékutcákban a parkolósáv egész nap foglalt, tehát a konténer helyét előre le kell foglalni és jelölni, hogy az autók elálljanak. A körúton és az Andrássy úton a forgalmi rend miatt tartós konténerállásra sokszor egyáltalán nincs mód; ilyenkor zsákos gyűjtéssel és kisebb, zárt platós járművel dolgozunk, sűrűbb fordulóval, a bontás ütemét pedig a szállítási ablakokhoz igazítjuk.

A nagyobb össztömegű szállítójárművek mozgását a fővárosi forgalomkorlátozás is befolyásolja, egyes esetekben behajtási hozzájárulásra van szükség. Ez a napi fordulószámot közvetlenül meghatározza, tehát a munka időtartamát is. Az ajánlatban jelezzük, hány fuvarral számolunk.

Az épületre vonatkozó feltételek külön kört alkotnak. Társasházban a közös képviselő tájékoztatása alapfeltétel, a szervezeti és működési szabályzat megszabhatja a munkavégzés idejét, a gang és a lépcsőház használatát, a törmelék tárolásának módját. Közös tulajdonú szerkezet — teherhordó fal, födém, kémény, gangszerkezet — érintése esetén tulajdonostársi hozzájárulás és statikusi vélemény is kell. Az Andrássy út menti világörökségi együttesben és a helyi védelem alatt álló épületeknél a homlokzati elemek, portálok és nyílászárók bontása külön elbírálás alá esik. Az engedélyeket a tulajdonos szerzi be; ha nem világos, mi kell hozzá és milyen sorrendben, írjon az iroda@gkbontas.hu címre a pontos címmel és az emelet megjelölésével.

A terézvárosi bérházban a bontás akusztikailag a teljes ház ügye. A körfolyosós szerkezet és a belső udvar felerősíti a hangot: egy vésőgép munkája az udvaron át minden szintre feljut, és a szemközti lakásokban is hallható. Ezért a zajos szakaszokat szűk időablakba tesszük, jellemzően a délelőtti és kora délutáni órákra, a házirendben rögzített pihenőidőt betartjuk, és hétvégén külön megállapodás nélkül nem dolgozunk. A Nagymező utca és a Király utca környékén a földszinti vendéglátóhelyek nyitvatartását is figyelembe vesszük.

A porkezelés zárt rendszerben történik. A lakás bejárati ajtajára portál-elválasztást építünk, a szellőzőket és a világítóudvarra nyíló nyílásokat ideiglenesen lezárjuk, a bontás porelszívás és vizes porkötés mellett folyik, a törmeléket a lakáson belül zsákoljuk. Ez utóbbi Terézvárosban különösen fontos: a gangon halomban álló törmelék nemcsak akadály, hanem a szomszédok mindennapi közlekedési útvonalát is elzárja.

A közös felületeket letakarjuk. A gang burkolatát, a lépcsőházat, a korlátot, a kapualjat védőfóliával és lemezzel látjuk el, és a napi zárás mindig takarítással ér véget. A kezdés előtt a kapualjban kiírjuk, mikor és meddig dolgozunk, valamint megadunk egy elérhetőséget arra az esetre, ha valakinek problémája van.

A szomszédos szerkezetek védelme a zártsorú beépítés miatt kiemelt feladat. A szomszéd lakás fala gyakran ugyanaz a fal, a födém pedig közös, ráadásul poroszsüveg vagy fagerendás szerkezet, amely rezgésre érzékeny. A bontókalapács használatát ezért korlátozzuk, és ahol lehet, vágásos, roppantásos technikával haladunk. A gangkonzolok és a lépcsőházi szerkezetek állapotát a kezdés előtt fényképpel rögzítjük, mert a körfolyosós házakban ezek a leginkább igénybe vett közös szerkezetek, és utólag nehéz eldönteni, mi mikor keletkezett.

Terézvárosban a bontás időigényének nagyobbik felét rendszerint nem a falak elbontása, hanem a törmelék kihordása adja. Egy lift nélküli bérházban a negyedik emeleti lakásból minden zsákot kézzel kell levinni a lépcsőházon, a gangon át, a boltozott kapualjon keresztül, az utcára. Ezért az ajánlatban az emelet, a lift megléte és a gangról a lépcsőházig vezető útvonal mindig külön szempont, nem melléktétel.

A zsákolás a lakáson belül történik, a gangra csak annyi anyag kerül, amennyi éppen elszállítás alatt van. A kihordás üteme a rakodási lehetőséghez igazodik: ha a konténer kint áll, folyamatosan tudunk dolgozni; ha csak időablakban van szállítás, akkor a lakáson belül tárolunk a következő fuvarig. Ez helyet foglal, tehát a bontás sorrendjét is ehhez tervezzük.

Ledobócső kiépítése a legtöbb terézvárosi udvarban nem járható út: az udvar kicsi, körben lakások és gangok vannak, a por- és zajterhelés pedig az egész házat érintené. Ahol az udvar mérete és a lakóközösség egyetértése kivételesen ezt megengedi, ott mérlegeljük, de nem ez az alapeset.

A pincerekeszek kiürítése fordított irányú feladat: onnan felfelé kell hozni az anyagot, keskeny, boltozott lejárón. A terézvárosi pincékben gyakran évtizedes lom, régi feltöltés és nedves aljzat van, amelynek a tömege ránézésre alábecsülhető. A frakciókat a keletkezés helyén választjuk szét: külön a beton és vasbeton, a tégla és cserép, a padló alatti salakfeltöltés, a fa, a fém, az üveg, a gipszkarton, a hőszigetelés és a vegyes építési hulladék, elkülönítve a veszélyes anyagok. A befogadóhelyek átvételi igazolásait a munka lezárásakor hiánytalanul, tételesen átadjuk.

A menet a következő. Az első megkeresésnél elmondja, melyik utcában van a lakás vagy a helyiség, hányadik emeleten, van-e lift, mit szeretne visszabontatni, és mikorra kellene elkészülnie. Ezután díjmentes bejárásra megyünk: lemérjük a kapualjat, a lépcsőházat, a gangot, megnézzük a szerkezetet, a burkolatokat, a gépészetet, a közműórákat, és megbeszéljük a rakodási lehetőséget. Egy-három munkanapon belül küldjük az írásos ajánlatot. Elfogadás után megállapodásban rögzítjük a terjedelmet, a kezdést és az ütemezést. Következik a hozzájárulások rendezése és a közmű-leválasztás megrendelése, amelynek igazolása nélkül nem kezdünk. A kezdés előtti napon kiépítjük a védelmeket, letakarjuk a közös felületeket, és kiírjuk a munkavégzés idejét. A bontás után elszállítjuk az anyagot, takarítunk, és közös bejárással adjuk át a helyiséget a hulladékkezelési igazolásokkal együtt.

Az ajánlat tételes felsorolás, nem egyetlen szám. Alaptételként szerepel benne a válaszfalak bontása, a burkolatok és az aljzat visszabontása, a gipszkarton és az álmennyezet elbontása, a nyílászárók kiszedése, a régi gépészet visszabontása, a helyszíni szétválogatás, a zsákolás, a kihordás a megadott emeletről, a rakodás, a szállítás, a frakciónkénti befogadás, a közös közlekedők védelme és a záró takarítás. Feltüntetjük a becsült munkanapszámot és a tervezett fuvarszámot.

Külön tételként kezeljük, ami nem minden terézvárosi munkánál merül fel: a közterület-használati díjat, a behajtási hozzájárulást, a lift nélküli emeletről történő kézi kihordás többletidejét, a pincéből történő felhordást, a salakfeltöltés kiszedését, a statikus bevonását, a hétvégi vagy kora reggeli munkavégzést, a homlokzati vagy portálelem bontását, valamint az azbeszttartalmú anyag jogosultsággal rendelkező szakcéges kezelését.

Nem tartalmazza az ajánlat a hatósági eljárási díjakat, a szolgáltatói leválasztás költségét, a tervezői és szakértői dokumentációt, sem semmilyen építési jellegű helyreállítást. Az érvényességi idő rajta van. A kalkulációhoz kérjük a pontos címet, az emelet és a lift megjelölését, a bontandó helyiségek felsorolását, valamint alaprajzot vagy fényképeket.

Van, amikor nem érdemes minket hívni, és ezt megmondjuk. Ha a lakásban a cél nem a szerkezet elbontása, hanem egy eredeti stukkó, egy festett mennyezet vagy egy fa nyílászáró megőrzése és helyreállítása, az restaurátori és asztalos szakmunka. Mi legfeljebb az előkészítő rétegek eltávolítását tudjuk elvégezni.

Statikai állásfoglalást nem adunk. Ha a tervezett átalakítás teherhordó falat, boltozatot, födémet vagy gangszerkezetet érintene, ahhoz statikusi vélemény és a szükséges tulajdonostársi hozzájárulás kell. Vélemény nélkül ilyen munkát nem kezdünk el — a terézvárosi bérházakban a szomszéd lakás szerkezete ugyanaz a fal és ugyanaz a födém.

Nem vállalunk azbeszttartalmú anyagot érintő bontást, technológiai és vendéglátóipari berendezések leszerelését, sem kémény belső átalakítását. A bontás utáni építési munkát — falazást, vakolást, aljzatbetonozást, gépészeti és villanyszerelést — sem végezzük, arra külön kivitelező kell.

Végül a méret. Egyetlen fal leverése vagy néhány négyzetméternyi csempe eltávolítása miatt a védelmek kiépítése, a közterületi ügyintézés és a rakodás megszervezése aránytalanul nagy ráfordítás; ilyen esetben helyi kisvállalkozót javasolunk. Ha viszont teljes lakásbontásról, üzlethelyiség vagy irodaszint visszabontásáról van szó, hívjon a 06 20 8086764 számon, vagy írjon az iroda@gkbontas.hu címre, és időpontot adunk a felmérésre.