Bontás a Budapest XII. kerületben – Hegyvidék, Svábhegy, Zugliget, Németvölgy

A XII. kerület abban egyedi Budapesten, hogy szinte teljes egészében a budai hegyekre települt, és nincs benne sem lakótelepi tömb, sem ipari zóna, sem Duna-part. Ami van, az hegyoldal: Városmajortól és Krisztinaváros felső részétől a Svábhegyen, Istenhegyen, Orbánhegyen, Mártonhegyen és Virányoson át Zugligetig, a Normafáig, a Széchenyi-hegyig és Csillebércig. Ez a domborzat határozza meg a teljes bontási munkát, a gépválasztástól a rakodáson át az ütemezésig.

A beépítés túlnyomó része villás és családi házas: szabadonálló épületek nagyobb, lejtős, gyakran teraszos telkeken, támfalakkal, kertlépcsőkkel, támasztott behajtókkal. Az állomány kora rétegzett. A 19. század végi és századfordulós nyaralóépületek, a két világháború közötti polgári villák — köztük modern, sima homlokzatú, lapostetős házak — és a második világháború utáni, sokszor egyszerű szerkezetű családi házak mellett az elmúlt évtizedek új építésű társasházai is megjelentek. Ez a keveredés a bontásnál is látszik: kisméretű tömör tégla, salakblokk, vasbeton pillérváz és könnyűszerkezet egyaránt előfordul, néha ugyanazon a telken.

A kerület alsó, városiasabb sávja Németvölgy, Krisztinaváros felső része és a Böszörményi út, az Alkotás utca, a Csörsz utca és a Jagelló út környéke. Itt zártsorúhoz közelítő, több emeletes társasházak állnak, és ez az a rész, ahol lakásvisszabontás merül fel. A Farkasréti temető és a Gesztenyéskert környéke, valamint a Németvölgyi út vonala köti össze ezt a sávot a felsőbb hegyi városrészekkel.

A megközelítés önálló szempont. A hegyi városrészekbe keskeny, kanyargós, sokszor egysávos utak vezetnek: a Budakeszi út, az Istenhegyi út, a Költő utca, a Diana út, a Zugligeti út, az Eötvös út és a Normafa út vonalán. A Városmajort a Széchenyi-heggyel összekötő fogaskerekű pályája több helyen keresztezi vagy szegélyezi az utcahálózatot, ez pedig a gépszállítás útvonalánál számít. A Normafa és a Széchenyi-hegy környéke védett természeti terület, ami a beavatkozás mozgásterét tovább szűkíti.

A talaj és a lejtés a negyedik meghatározó adottság. A budai hegyoldalak kötött, agyagos rétegei és a teraszosan kialakított telkek miatt a XII. kerületben a támfal nem kiegészítő elem, hanem szerkezeti kérdés: sok teleknél a ház, a behajtó és a kert is támfalra áll. Bontásnál ezért nemcsak azt kell eldönteni, mi kerül el, hanem azt is, mi tartja meg utána a lejtőt. Ez a szempont a Hegyvidéken szinte minden telken felmerül.

A XII. kerületi megkeresések nagy része ugyanahhoz a helyzethez kötődik: egy régi, korszerűtlen villa vagy nyaraló áll egy értékes, lejtős telken, és az új épület csak az elbontása után épülhet meg. Ehhez társulnak a kertépítményekhez, melléképületekhez és a támfalakhoz kapcsolódó feladatok, valamint az alsó, városiasabb sávban a lakásfelújítás.

• Teljes villa- és családi ház bontás új építés előtt Svábhegyen, Istenhegyen, Orbánhegyen, Virányoson, Mártonhegyen és Zugligetben.
• Régi nyaralóépületek, faszerkezetes hétvégi házak bontása a Széchenyi-hegy és Csillebérc környéki telkeken.
• Melléképületek, nyárikonyhák, fészerek, régi garázsok és kerti tárolók elbontása hegyvidéki telkeken.
• Támfalak, kertlépcsők, teraszburkolatok, betonozott kocsibeállók és megsüllyedt behajtók bontása.
• Régi medencék, ciszternák, szikkasztók és betonozott kerti műtárgyak kiszedése.
• Belső visszabontás felújítás előtt: villák teljes csupaszra bontása a szerkezetig, ahol az épület megmarad.
• Lakásvisszabontás a Böszörményi út, az Alkotás utca, a Csörsz utca és a Németvölgyi út menti társasházakban: burkolat, aljzat, régi gépészet, beépített szerkezetek.
• Kerítések, támfalas kerítéslábazatok és kapubehajtók elbontása keskeny hegyi utcákban.

A hegyvidéki munkák visszatérő kockázata a föld alatti és a lejtővel összefüggő rész. Régi villák és nyaralók alatt gyakran kerül elő elfeledett pince, ciszterna, szikkasztó, régi alapfal vagy betemetett kerti építmény; a támfalak állapota pedig sokszor csak a bontás közben derül ki, mert a takaró réteg alatt repedt vagy elmozdult szerkezet lehet. Ezért a földmunkát és a támfalakat érintő munkákba mindig beépítünk egy döntési pontot: ha ismeretlen vagy gyengült szerkezet kerül elő, az érintett szakaszon leállunk, felhívjuk, és közösen döntünk a folytatásról. Ez a Hegyvidéken nem ritka, hanem a munkák jelentős részénél előfordul.

A XII. kerületben a gépválasztás nem teljesítmény, hanem eljutás kérdése. A Költő utca, a Diana út, az Eötvös út és a Zugligeti út környéki utcák keskenyek, kanyargósak, több helyen egysávosak, a fordulók sugara kicsi, és a hegyi utcákban gyakori a hosszú, meredek szakasz. Egy nagyobb bontógépet ide sokszor egyszerűen nem lehet felszállítani, ezért a gépméretet nem a bontandó szerkezet, hanem a szállítási útvonal határozza meg. A felmérésen ezért az utcát és a behajtót is végigjárjuk, nem csak az épületet.

A telken belüli mozgástér a másik korlát. A hegyvidéki telkek jellemzően lejtenek, teraszosak, támfalakkal osztottak, a behajtó rövid és meredek, a ház gyakran a telek magasabb vagy alacsonyabb pontján áll. Ilyen adottságok mellett kisgéppel, szakaszosan, felülről lefelé haladunk, és a törmeléket lépcsőzetesen mozgatjuk a rakodási pontig. Ahol a gép egyáltalán nem jut be, ott a bontás kézi és kisgépes marad, a kiszedett anyagot pedig kézi erővel vagy csörlővel juttatjuk a kapuig.

Zugligetben, a Normafa és a Széchenyi-hegy környékén további szempont a védett természeti környezet és a fás állomány: a gép mozgásterét úgy jelöljük ki, hogy a megmaradó fák gyökérzónáját ne terheljük, és a kertben ne alakuljon ki tartós, nehézgépes taposás. Ez lassabb munkavégzést jelent, de a telek használhatóságát megőrzi.

Az alsó sávban — Németvölgyben, a Böszörményi út és a Csörsz utca környékén — városias a helyzet: több emeletes társasházak, forgalmas útvonalak, keskeny parkolósáv. Itt kézi bontás folyik, és a rakodás a kapu előtt, előre egyeztetett idősávban. Ha nem tudja megítélni, mi oldható meg a telkén vagy a címén, hívjon a 06 20 8086764 számon, és a bejáráson eldöntjük.

Konténer kihelyezéséhez, gépbeálláshoz vagy állványozáshoz a Hegyvidéki Önkormányzat közterület-használati hozzájárulása szükséges, a fővárosi kezelésű útszakaszokon — az Alkotás utca, a Böszörményi út, a Hegyalja út, a Budakeszi út és a Szilágyi Erzsébet fasor vonalán — a Fővárosi Önkormányzaté. Az igénylés a tulajdonos vagy megbízottja feladata; a bejárás után összeírjuk, mit kell benyújtani és milyen sorrendben, hogy ne az ügyintézés csússzon a kezdés elé.

A keskeny hegyi utcákban a konténer és a gépszállító jármű az egész útpályát elfoglalhatja, ezért a kihelyezés és az elszállítás idejére a forgalom átmeneti korlátozása, jelzőőri biztosítás vagy előre egyeztetett idősáv is szükséges lehet. Ez a Költő utca, az Istenhegyi út és a Zugligeti út környékén rendszeres. Ahol a fogaskerekű pályája szegélyezi az utcát, a rakodóhely kijelölése külön figyelmet kíván.

A fás állomány védelme a XII. kerületben kiemelt szempont. A fakivágás önálló eljárás, nem a bontás része, és időben el kell indítani, mert enélkül a gépszállítás vagy a rakodóhely kialakítása is elakadhat. A megmaradó fák gyökérzónáját a munka alatt védeni kell, ezt a munkaterület kijelölésénél figyelembe vesszük.

Végül a településképi és értékvédelmi feltételek. A Hegyvidéken több villa és villaegyüttes áll helyi vagy műemléki védelem alatt, és a településképi szempontok a hegyi utcák karakterére is kiterjednek. Ahol védettség áll fenn, a bontás terjedelmét jóváhagyott terv határozza meg, nem a helyszíni döntés, a homlokzati elemek és a kerítés bontása pedig külön elbírálás alá esik. A Normafa és a Széchenyi-hegy környéki védett természeti területen a beavatkozás mozgástere tovább szűkül. Az engedélyeket a tulajdonos szerzi be; ha nem világos, mi kell hozzá, írjon az iroda@gkbontas.hu címre a helyrajzi számmal.

A hegyvidéki telkeken a szomszéd nem a fal túloldalán van, hanem néhány méterre, a kerítés mögött — és a lejtő miatt gyakran fölöttünk vagy alattunk. Ez a por- és zajkezelést is meghatározza. A kezdés előtt a közvetlen szomszédokat tájékoztatjuk arról, mikor lesznek zajos szakaszok, mikor érkezik gép, és mikor van rakodás az utcán. Egy keskeny hegyi utcában ez nem udvariasság, hanem gyakorlati szükség, mert a parkolás és a közlekedés is átrendeződik.

A porkezelés a domborzathoz igazodik. A hegyoldalban a légmozgás erősebb, mint a városi utcákban, ezért sűrűbben permetezünk, és a bontási frontot folyamatosan nedvesítjük. A lejtő alatti oldalon védőtakarást és portakaró hálót építünk, mert a leváló anyag és a por arrafelé mozog; ugyanezen az oldalon a kerítés és a szomszédos növényzet védelme is feladat.

A zajos szakaszokat szűk időablakba tesszük, jellemzően a délelőtti és kora délutáni órákra, a helyi pihenőidőt betartjuk, hétvégén és a késő esti órákban külön megállapodás nélkül nem dolgozunk. A hegyi utcákban a hang a völgyoldalon jól terjed, ezért a bontókalapácsos szakaszokat rövidebb blokkokra bontjuk, és ahol lehet, vágásos, roppantásos technikával haladunk.

A szomszédos szerkezetek védelme itt sajátos: nem közös fal, hanem támfal, kerítéslábazat és rézsű a védendő elem. A telekhatáron álló támfalat bontás közben nem terheljük, a rézsűt nem bontjuk meg megtámasztás nélkül, és a megmaradó szerkezetek — támfal, kerítés, kertlépcső, burkolat — állapotát a kezdés előtt fényképpel rögzítjük. A Böszörményi út és a Csörsz utca menti társasházaknál ezzel szemben a klasszikus városi rend érvényes: zárt rendszerű porkezelés, letakart lépcsőház, napi takarítás.

A Hegyvidéken a törmelék útjának két szakasza van, és mindkettő korlátozott. Az első a telken belüli mozgatás: a lejtős, teraszos telkeken a bontási helytől a kapuig lépcsőzetesen, kisgéppel vagy kézi erővel visszük az anyagot, és ez a szakasz gyakran több időt vesz igénybe, mint maga a bontás. A második a rakodás: a konténer sokszor csak a telken kívül, az utcán állhat, mert a behajtó meredek és keskeny, vagy mert a kapu mérete nem engedi be a szállítójárművet.

Az utcai konténerállás a keskeny hegyi utcákban külön szervezést kíván. Egy konténer az útpálya jelentős részét elfoglalja, ezért a kihelyezés és a csere idejét előre egyeztetjük, és szükség esetén jelzőőri biztosítással dolgozunk. Ahol tartós konténerállásra nincs mód, kisebb járművel, sűrűbb fordulóval szállítunk, a bontás ütemét pedig a napi rakodható mennyiséghez igazítjuk. A meredek utcákban a megrakott jármű mozgása is korlátozott, ezért a fordulószám alacsonyabb, mint sík terepen.

Az alsó, városias sávban a helyzet más: a Böszörményi út, az Alkotás utca és a Németvölgyi út menti társasházaknál a lift és a lépcsőház a szűk keresztmetszet. Ahol nincs használható felvonó, az anyag zsákolva, kézi erővel megy le; ahol van, a társasház gyakran korlátozza a bontási anyag szállítását. Az emelet és a lifthasználat lehetősége ezért önálló soron szerepel az ajánlatban.

A szétválogatás a keletkezés helyén történik: külön a beton és vasbeton, a tégla- és cseréptörmelék, a padló alatti feltöltés, a fa, a fém, az üveg, a gipszkarton, a hőszigetelés és a vegyes építési hulladék, elkülönítve a veszélyes anyagok. Hegyvidéki házbontásnál a támfal, a betonozott behajtó, a kertlépcsők és az alapozás vasbetonja adja a legnagyobb tömeget, régi villáknál a tetőcserép és a falazott tégla. A tiszta beton- és téglatörmelék töréssel visszaépíthető a telken feltöltésbe vagy útalapba, ami a lejtős telkeken különösen hasznos, mert csökkenti a fuvarszámot és a beszállítandó feltöltőanyag mennyiségét. A befogadóhelyek átvételi igazolásait a munka lezárásakor átadjuk.

A menet a következő. A megkeresésnél elmondja, melyik hegyvidéki városrészben van az ingatlan — Svábhegyen, Zugligetben, Orbánhegyen, Virányoson vagy Németvölgyben —, mit szeretne elbontatni, és van-e kötött határidő. Díjmentes bejárásra megyünk, és itt a szokásosnál többet mérünk: az épület szerkezetén túl a bevezető utcát, a fordulókat, a behajtó lejtését és szélességét, a kapumagasságot, a telken belüli szintkülönbségeket, a támfalakat, a fás állományt, a lehetséges rakodóhelyet és a közműórákat. Egy-három munkanapon belül küldjük az írásos ajánlatot. Elfogadás után megállapodásban rögzítjük a terjedelmet, a kezdést és az ütemezést, majd következik a hozzájárulások rendezése, a fakivágási eljárás lezárása, ha szükséges, és a közmű-leválasztás, amelynek igazolása nélkül nem kezdünk. A kezdés előtti napon lehatároljuk a területet, kiépítjük a védelmeket és megszervezzük a rakodóhelyet. A bontás után elszállítjuk az anyagot, a gödröket rétegesen visszatöltjük, tereprendezünk, majd közös bejárással adjuk át a munkaterületet a hulladékkezelési igazolásokkal.

Az ajánlat tételes. Alaptételként szerepel a megnevezett szerkezetek bontása, a tetőfedés és a tetőszerkezet, a födémek, a falazat, a pinceszint és az alapok kiszedése, a burkolatok és az aljzat visszabontása, a nyílászárók kiszedése, a helyszíni szétválogatás, a telken belüli anyagmozgatás, a rakodás, a szállítás, a frakciónkénti befogadás, a gépbeállás, a munkaterület lehatárolása, valamint a záró tereprendezés. Feltüntetjük a becsült munkanapszámot és a tervezett gépet.

Külön tételként kezeljük, ami nem minden hegyvidéki munkánál merül fel: a lejtős telken végzett szakaszos munkavégzést, a támfal bontását és ideiglenes megtámasztását, a rézsű biztosítását, a betemetett pince, ciszterna vagy medence feltárását, a feltöltőanyag beszállítását, a forgalomkorlátozást és a jelzőőri biztosítást, az utcai konténerállás díját, a lift nélküli emeletről történő kézi kihordást, a gyökérzóna védelmét, a statikus bevonását, valamint az azbeszttartalmú anyag szakcéges kezelését.

Nem tartalmazza az ajánlat a hatósági eljárási díjakat, a szolgáltatói leválasztás költségét, a tervezői, statikai és geotechnikai dokumentációt, a fakivágási eljárást, sem semmilyen építési jellegű helyreállítást. Az érvényességi idő rajta van. A kalkulációhoz kérjük a pontos címet, a helyrajzi számot, a bontandó épületek és építmények felsorolását, a telek lejtésviszonyaira vonatkozó információt, valamint alaprajzot vagy fényképeket.

A hegyvidéki munkáknál a leggyakoribb határhúzás a lejtőhöz kötődik. Ha a támfal bontása vagy a rézsű megbontása a szomszédos telek vagy az utca stabilitását érintené, ahhoz statikai és geotechnikai megalapozás szükséges, nem elég a helyszíni megítélés. Ilyenkor először tervezőre van szükség, és mi csak a jóváhagyott megoldás szerint dolgozunk. Vélemény nélkül támfalat és teherhordó szerkezetet nem bontunk.

Nem foglalkozunk azbeszttartalmú anyag eltávolításával — régi hullámpalás melléképület-fedéssel, csőszigeteléssel, bizonyos padlóragasztókkal —, mert külön jogosultsághoz kötött tevékenység. A bejáráson jelezzük, ha ilyet látunk, hogy időben tudjon szakcéget keresni; a pala eltávolítása után a további bontást és az elszállítást már el tudjuk végezni.

Ha egy védett svábhegyi vagy zugligeti villánál a cél nem a szerkezet elbontása, hanem egy homlokzati tagozat, egy fa nyílászáró vagy egy díszes belső elem megőrzése és feltárása, az restaurátori feladat. Mi legfeljebb az előkészítő, roncsolásmentes rétegeltávolítást tudjuk elvégezni. Fakivágási eljárást nem folytatunk le, kertépítést és növénytelepítést nem vállalunk.

Végül a méret és a ráfordítás aránya. Egyetlen kerti tároló, néhány méternyi kerítés vagy egy kis teraszburkolat miatt a gépszállítás megszervezése egy keskeny hegyi utcába aránytalanul nagy ráfordítás, ilyenkor helyi kisvállalkozót javasolunk. Teljes villa- vagy házbontásnál, támfalak és kertépítmények elbontásánál, nagyobb belső visszabontásnál viszont hívjon a 06 20 8086764 számon, vagy írjon az iroda@gkbontas.hu címre, és néhány napon belül időpontot adunk a helyszíni felmérésre.